LMP

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LMP, Loueur en Meublé Professionnel

Un statut juridique différent de la LMNP, avec des conditions d'éligibilités.

A qui s’adresse le LMP ?

Le statut LMP s’adresse aux particuliers qui tirent de leur activité des revenus locatifs conséquents.

Les conditions d’éligibilités au statut LMP :

La qualité de loueur meublé professionnel est reconnue lorsque les trois conditions ci-dessous sont remplies :

  • Un membre du foyer fiscal exerce à titre d'activité principale la location meublée.
  • Les recettes locatives annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €*.
  • Les recettes locatives annuelles sont supérieures aux revenus nets du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du Code Général des Impôts (salaires, pensions et rentes), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

* Les recettes brutes à prendre en compte correspondent au total des loyers annuels courus charges comprises augmenté le cas échéant des indemnités d’assurance perçues en cas de défaillance du locataire.

La location meublée est vue comme un dispositif très attractif. Le statut LMP permet de bénéficier de certains avantages fiscaux. L'appartement loué en meublé doit être entièrement équipé, afin que le locataire après acquisition du bien puisse directement y demeurer.

 Quels sont les avantages du LMP ?
  • A la différence de la location meublée non professionnelle où le déficit fiscal (sans prise en compte des amortissements) n’est imputable que sur les revenus BIC des dix années suivantes, dans le cadre de la location meublée professionnelle le déficit fiscal est imputable sur l’ensemble des autres revenus imposables sans limitation les six années suivantes.
  • Les plus-values immobilières peuvent être exonérées d’impôt si le loueur exerce son activité depuis au-moins cinq ans sous certaines conditions :


    - Totalement si les recettes locatives cumulées sur les deux années qui précèdent la vente ne dépassent pas 90 000€,
    - Partiellement si les recettes locatives cumulées sur les deux années qui précèdent la vente sont comprises entre 90 000€ et 126 000€.
  • Au regard de l’IFI (qui remplace l'ISF à compter du 1er janvier 2018), le bien loué est considéré comme un bien professionnel et peut donc sortir de l’assiette taxable si les revenus nets tirés - soit le bénéfice imposable - représente plus de 50% des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
 Quels sont ses inconvénients du LMP ?
  • La plus-value immobilière relève du régime des plus-values professionnelles. En cas de revente du bien, les amortissements comptables pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, cette dernière est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. La plus value peut donc s'avérer beaucoup plus conséquente, la valeur nette comptable étant prise en compte plutôt que la valeur vénale du bien pour la détermination de la plus value générée.
  • En cas d’apport d’un bien issu du patrimoine privé vers le patrimoine professionnel, et inversement, cela entraîne l’imposition d’une plus-value. Dans le premier cas, la plus-value est taxable dans le régime des particuliers, pour le deuxième dans le régime professionnel.
  • Avantage ou inconvénient : le revenu net est soumis aux charges sociales, ce qui peut être un avantage si le loueur souhaite bénéficier d’une couverture sociale. Le loueur en meublé professionnel tout comme n’importe quel travailleur non salarié (TNS) cotise au Régime Social des Indépendants (RSI) avec quand même un minimum à payer en cas de résultat fiscal négatif.

 

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