LMNP et fiscalité en location meublée

Qu'est ce que le LMNP et ses conditions?

LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Il s'agit d'un statut fiscal attribué aux personnes louant leur bien immobilier meublé mais qui ne remplissent pas les caractéristiques pour être déclaré en tant que professionnel (logement de vacance, bungalow, mobil-home etc.). 

C’est un dispositif permettant d'obtenir des avantages fiscaux très favorables pour ceux qui envisagent un investissement immobilier locatif. L’acronyme LMNP est souvent employé, à tort ou à raison, comme terme générique englobant le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) pour désigner l’activité.

Il faut savoir que pour être considéré comme professionnel il faut réunir plusieurs éléments : 

• être inscrit au RCS
• Percevoir 23000€ ou plus de recette à l'année via la location
• Ne pas toucher d'autres revenus dans son foyer fiscal supérieurs aux recettes perçues par la location

Il faut aussi savoir que dans le cadre de la loi Censi Bouvard, uniquement les locations à but touristique ou bien de troisième catégorie sont éligibles à une réduction d'impôt. 

Quels sont les logements concernés par le LMNP ?

• Les résidences de tourisme: ce sont des résidences localisées en bordure de région touristique et qui peuvent accueillir des vacanciers en famille tout au long de l’année. C’est un investissement plutôt risqué si par exemple la station balnéaire choisie n’est plus à la mode, et en raison de la concurrence menée par les plateformes collaboratives.

• Les résidences pour étudiants: ce sont des résidences construites à proximité des grandes villes universitaires. Elles servent aux étudiants la quasi-totalité du temps, les logements n’excèdent pas les 35 m2. C’est un investissement attractif et assez sécurisé. La demande est exponentielle.

• Les EHPAD: ce sont des établissements médicalisés dédiés aux personnes âgées qui nécessitent un appui médical quotidien. C’est un marché avec de bonnes perspectives de développement au regard de la population vieillissante et d’une demande grandissante face à une offre réduite.

• Les résidences pour seniors: ce sont des résidences destinées aux personnes âgées indépendantes mais qui souhaitent habiter dans un logement adapté à leurs conditions de vie. Ces résidences sont généralement localisées près des centres villes à proximité des commerces et des activités de quartier. Ce secteur se développe très vite en raison de l’allongement de l’espérance de vie.

• Les résidences d’affaires : ces résidences doivent accueillir des hommes d’affaires, des représentants lors de leurs déplacements, des cadres en mobilité. Ce secteur est également hautement concurrentiel et le taux d’occupation peut baisser fortement selon l’emplacement de la résidence

Les différentes impositions du régime foncier

Si vous louez des locaux nus, soit des logements non meublés, les revenus tirés sont imposable dans la catégorie des revenus foncier. Ils sont soit à déclarer sous le régime micro foncier, soit au régime réel. 

Régime micro foncier

Il y a deux conditions à ce régime, la première est de ne pas toucher plus de 15000 euros annuel de loyer payé, toutes charges comprises, peut importe la durée de location. La seconde est de ne pas mettre à disposition des immeubles ou infrastructure bénéficiant d'un régime particulier (monument catégorisé d'historique ou soumis à une déduction particulière).

Vos déclarations doivent donc se faire ainsi : vous devez soustraire des loyers encaissés toutes charges incombant au locataire, puis ajouter le montant des dépenses incombant au propriétaire, plus les indemnités perçues. Par la suite un abattement de 30% sera appliqué automatiquement pour déterminer votre revenu imposable.

Vous pouvez à tout moment décider d'abandonner ce régime pour être sous le régime réel.

Régime réel

Si vous décidez d'opter pour le régime réel, vous devez soit percevoir plus de 15000 euros de loyer à l'année, soit avoir votre location sous un régime particulier, ou alors vous avez choisi ce régime par simple préférence financière. Toutefois, si vous choisissez ce régime, cela est irrévocable pendant 3 ans. 

Vous êtes au régime réel car vous avez des charges importantes ou parce que votre chiffre d’affaire est supérieur au seuil du régime micro-bic. Ce régime réel est de très loin le plus avantageux car vous allez déduire toutes vos charges et ainsi limiter voire annuler l’impact fiscal. 

Les frais déductibles sont les suivants : 

• Toute dépense liée aux travaux, améliorations, ou dépense de diagnostics
• Toute provision pour charges de propriété sauf locative
• Tous frais de gestion, procédures, commissions pour gestion de votre location, frais de gérance, avocat ou huissier
• Taxes foncières, ou sur les bureaux 
• Les intérêts d'emprunts, les assurances et les frais de dossier
• Les indemnités d'éviction et de relogement
• Les déductions spécifiques telles que le Pinel, Cosse ancien, Borloo neuf et ancien, Scellier intermédiaire, Robien ZZR et Besson ancien. 

Il faut noter qu'absolument toutes ces charges sont déductibles sans aucun plafond.

Régime BIC

Il faut savoir que tous bénéfices tirés d'une location nue sont catégorisés comme des revenus fonciers, alors que les bénéfices acquis par une location meublée non professionnelle sont catégorisés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux, soit BIC.

Ce régime permet un abattement de 50%, voir 71% dans le cas d'une location touristique. De plus, en dessous de 32 900 euros de bénéfice, vous bénéficiez d'un régime forfaitaire (micro BIC) 

Régime micro BIC

Ce régime fiscal vous concerne si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 70 000€ ou 170 000€ (pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme). Le bénéfice imposable est égal au montant de ces recettes diminué respectivement d’un abattement forfaitaire pour charges de 50% ou 71%.

Par conséquent, l’administration fiscale vous imposera sur 50% ou 29% de vos recettes.

Toutefois, si vos charges déductibles représentent plus de 50% ou 71% de vos loyers, il est préférable d’opter pour le régime réel d’imposition.

La TVA de votre Location

La TVA déductible, ou récupérable, est l'un des nombreux avantages du LMNP. Il est facile de la récupérer, surtout quand votre expert comptable s'en occupe pour vous. 

Ici, il s'agit de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition dés que l'acte de vente est acquitté et signé. Cela représente jusqu'à 20% de la valeur d'achat. 

Il existe plusieurs conditions à cette récupération qui sont : 

• L'acquisition de bien immobilier neuf, en construction ou construit il y a moins de 5 ans, et n'ayant jamais eu de propriétaire, 
• Entièrement rénové
• Par le biais d'une société exploitante en souscrivant à un bail d'une durée minimal de 9 ans
• L'acquisition de résidence pour des activités de services telles que : résidence de tourisme, étudiante, d'affaire, d'EPHAD, et maison de retraite.

De plus, la loi prévoit une dernière condition pour récupérer votre TVA, c'est que l'un de ces services soit proposé aux locataires du LMNP: un accueil clientèle, fournir le linge, nettoyage des locaux ou prévoir un service petit déjeuné. 

Cependant récupérer la TVA sur l'acquisition implique qu'il faudra la collecter sur les loyers et la reverser par la suite.  

Amortissement 

Dans le domaine du LMNP, notre cabinet est de plus en plus sollicité pour répondre à la question de l'amortissement. Le statut de loueur meublé non professionnel permet de mettre en place un amortissement dit linéaire sur tout le mobilier présent et par composante sur l'acquisition. Cependant, seul le terrain ne peut être amorti conformément aux lois fiscales. 

Comment fonctionne l'amortissement linéaire ?

Il se décompose ainsi:

par exemple, admettons que votre toit vous ai couté 70000 euros, et que vous amortissez ce dernier sur 50 ans, représentant donc un amortissement de 100 % / 50 ans, soit 2% par ans.

Cela signifie que vous ajouterez à vos charges une charge d'amortissement d'une valeur de 2%*70000€ soit 1400€, pendant 50 ans. Par contre cette charge n'est prise en compte uniquement si le résultat d'exploitation est positif. 

Habituellement, l'amortissement en LMNP se fait entre 20 et 50 ans dépendant de vos composants, prix d'acquisition etc.  

Vos obligations administratives comptables et fiscales 

Quel que soit le régime fiscal choisi, vous devez avoir un numéro de SIRET.

Ensuite, si vous déclarez vos revenus au régime réel vous devez tenir une comptabilité détaillée, établir des comptes annuels (bilan, compte de résultat…) sans oublier les déclarations de TVA si vous êtes assujetti (résidence de services ou location classique assortie de prestations para-hôtelières).

Investir dans le neuf ou dans l'ancien ?

L'immobilier neuf

Il fait référence à un bien qui n’a jamais été occupé. Vous pouvez acheter sur plan avant même qu’il soit construit, c’est ce que l’on appelle le VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Dès le lancement du VEFA, vous savez avec exactitude les détails du logement en cours de construction. L’achat en neuf permet également la possibilité de pouvoir bénéficier des dernières technologies afin de respecter les normes immobilières (telle que l’isolation thermique et phonique).

Si vous investissez dans une résidence de services neuve ou en VEFA, vous bénéficiez de la récupération de TVA sur le prix d’acquisition contrairement à l’ancien. Sauf, toujours en résidence de services, s’il s’agit d’un bâtiment achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation qui permettent de satisfaire l’ensemble des normes et performances techniques…

Par conséquent, vous pouvez être exonéré de la taxe foncière de la construction d’un bien en VEFA les deux premières années. Les frais d’acquisitions peuvent être réduits de 3% également pour les frais de notaire.

L'immobilier ancien 

Ce statut ne présente aucun risque hormis le fait d’investir dans une zone géographique où la demande est faible, où les infrastructures (proximité avec les moyens de transport, commerces…) sont limitées ou encore d’avoir un exploitant, en résidences de services, avec une santé financière en difficulté.

Louer en meublé permet également d’éviter des loyers impayés. En effet, les locations saisonnières notamment pour les vacances sont en général réglées d’avance. Les étudiants tout comme les actifs en mobilité professionnelle par exemple ont déjà un budget logement.

Sur le plan fiscal, on entend parler depuis quelques années de réformer ce statut.

Qu’est-ce qui pourrait changer ou être remis en cause : le fait ne plus pouvoir amortir la construction ? Le fait de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière ? Le fait de toucher aux taux des abattements forfaitaires ?

La dernière réforme en date est l’assujettissement au RSI de vos revenus locatifs, issus de la location saisonnière à travers les plateformes internet, s’ils excèdent 23 000€ par an.

En résumé : 

La location en meublée procure :

• des loyers supérieurs à ceux pratiqués dans la location nue,
• une bonne rentabilité locative,
• une fiscalité très avantageuse,
• des revenus complémentaires,
• des loyers garantis si l'investissement se fait dans une résidence de services.