15 mars 2016

Mettez votre bien immobilier en location meublée plutôt qu'en nue

L’immobilier reste aujourd’hui le meilleur moyen de se créer du capital dans le temps. Face aux tempêtes boursières et à la baisse des taux monétaires, le manque de logements en France permet une visibilité sur le maintien des loyers. Outre des frais (notaire, agence) qui nécessitent un horizon de placement long, l’immobilier comporte deux contraintes majeures : le risque de ne pas percevoir ses loyers et la fiscalité particulièrement élevée. Pour réduire ces contraintes, une solution existe : louer en meublé.

Les règles de location en meublé sont différentes de celle du nu. Plusieurs possibilités sont offertes. Dans certains cas, le bien est loué à un gestionnaire et non à un particulier (résidences de services : Ehpad, Senior...) ce qui permet d’obtenir des loyers que le logement soit loué ou non. Il s’agit ici d’un bail commercial qui dure généralement 9 ans (parfois près de 12 ans pour le neuf). En cas de location meublée classique, plusieurs types de baux existent suivant le type de location (étudiant, tourisme) mais il est également possible d’opter pour un bail de courte durée qui peut aller jusqu’à un an. En conséquence, si vous êtes prêt à accepter un turn-over des occupants plus important, louer en meublé vous permettra d’accéder à une large typologie de locataires (étudiant, cadre en mutation) parfois moins sujet aux impairs. Surtout, la durée de bail vous évitera le cauchemar de procédure judiciaire pouvant durer plusieurs années.

Le principal avantage du meublé reste sa fiscalité propre. Le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet d’amortir fiscalement le coût du logement (hors terrain). Ceci permet d’obtenir des loyers nets d’impôt pendant une certaine durée (qui dépend notamment des loyers perçus). Cette fiscalité est réduite pendant 25 ans et est même nulle pendant une durée comprise entre 10 et 15 ans après le passage en meublé. Pour les ménages ayant une fiscalité élevée, cet amortissement peut représenter plus d’un doublement des loyers nets. Prenons l'exemple d'un ménage ayant une tranche marginale d’imposition de 41 %, les loyers nus sont taxés à 41% + 15,5 % de CSG, soit une imposition totale d’environ 56,5%. A l’instar du nu, le meublé dispose d’un régime micro (le micro BIC) dont seuls 50 % des loyers sont fiscalisés (contre 70 % pour le nu).

Le changement de régime peut s'envisager très simplement à l’expiration du bail nu, la seule condition est de respecter les délais légaux de préavis. 

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