31 juillet 2015

Loi ALUR : ce qui change à partir du 1er août 2015

Depuis son entrée en vigueur en mars 2014, voire avant même qu’elle soit mise en application, la loi ALUR a fait couler beaucoup d’encre et l’objet de nombreuses discussions chez les professionnels de l’immobilier locatif nu et meublé (logement meublé à usage de résidence principale). A commencer par le plafonnement des honoraires d’agences immobilières, mesure entrée en vigueur le 15 septembre 2014, qui n’a pas été sans conséquence. 

Petit rappel sur ce point

La totalité des honoraires d’agence sont à la charge du propriétaire-bailleur, excepté quatre prestations dont les frais sont partagés entre le propriétaire et le locataire à savoir :

  • les visites du logement,

  • la constitution du dossier,

  • la rédaction du bail,

  • l’établissement de l’état des lieux.

Le montant de ces honoraires liés à ces prestations doit respecter un double plafond, c’est-à-dire ne pas être supérieur à celui payé par le propriétaire et être inférieur ou égal à une limite fixée par mètre carré de surface habitable.

Le plafond par mètre carré de surface habitable est :

  • pour les logements situés en zone très tendue (Paris et 1ère couronne) : 12 euros,

  • pour les logements situés en zone tendue (Lyon, Bordeaux, Toulouse) : 10 euros,

  • pour les logements situés en dehors des zones tendues et très tendues : 8 euros.

A partir du 1er août 2015, ce sont trois décrets qui entrent en application. Le principe réside dans l’amélioration des relations entre les propriétaires et locataires.

Quels sont-ils ?

  • L’encadrement annuel de l’évolution des loyers dans 28 agglomérations situées en zone tendue : le loyer d’un logement reloué ne peut excéder celui acquitté par l’ancien locataire sauf dérogation pour certains travaux ou si l’ancien loyer était anormalement bas ou encore si le logement est resté vacant plus de 18 mois. Le loyer peut également être révisé en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

  • L’encadrement des loyers à Paris (en test et qui constitue l’une des mesures phares de la loi ALUR) : les loyers ne pourront pas être supérieurs aux loyers de références fixés et majorés de 20% (OLAP : Observatoire des Loyers Agglomération Parisienne) Néanmoins, la loi prévoit un complément de loyer pour les logements qui présentent des caractéristiques de localisation ou de confort. Le loyer de référence est fixé selon différents critères comme le type de location (nue ou meublée), le secteur géographique, le nombre de pièces.

Si un nouveau locataire constate que son loyer dépasse le loyer majoré de référence, il dispose d’un délai de trois ans pour le contester à partir de la signature du bail.

  • Le contrat type de location : il devra obligatoirement mentionner la liste des équipements, le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, les honoraires des professionnels de l’immobilier facturables aux locataires, les modalités de récupération des charges, ou encore le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire qui peuvent justifier un complément de loyer.

A en juger par un article publié sur le site Capital.fr, « le nouveau bail est une trame, qui laisse place à l'adaptation par les rédacteurs et par les signataires. »

Les décrets de la loi ALUR entrent progressivement en application. Les professionnels de la location meublée, les loueurs et les locataires espèrent avoir prochainement une liste définissant les équipements et le mobilier des logements, et qui doit figurer dans les contrats. A suivre…

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