27 juillet 2015

Le régime réel d’imposition en LMNP, quelles charges déductibles ?

Sur un plan fiscal, le loueur en meublé a le choix entre les régimes micro-BIC et réel d’imposition. Quel est l’intérêt pour un loueur en meublé d’opter pour l’un ou pour l’autre ? La réponse dépendra de l’impact fiscal sur les recettes locatives. Notre simulateur du choix fiscal vous guidera dans votre décision. Si vous choisissez le régime réel d’imposition, vous trouverez dans cet article une liste non exhaustive des charges déductibles.

Pour rappel, le régime micro-BIC consiste tout simplement en un abattement forfaitaire pour frais sur les recettes locatives. Le taux est de 50% pour les meublés de types résidences de services, locations de courte à longue durée. En revanche, il est de 71% pour les meublés de tourisme classés, les gîtes ruraux ou encore les chambres d’hôtes. Ce régime s’applique de plein droit lorsque le montant annuel des loyers ne dépasse pas les plafonds du micro-BIC. Lors de votre déclaration d’impôts vous reportez le montant annuel de vos recettes brutes sur le formulaire 2042 C-PRO et c’est l’administration fiscale qui applique l’abattement.

Si les charges sont supérieures à ces taux forfaitaires, la question ne se pose pas, il faut opter pour le régime réel d’imposition. Toutefois, ce dernier s’applique de plein droit si le montant annuel excède les plafonds du régime micro. Dans le cas contraire, il peut être demandé sur option auprès de votre centre des impôts.

Quelles sont les charges déductibles ?

  • les intérêts d’emprunt majorés des frais de dossiers,
  • la taxe foncière,
  • la CET (Contribution Economique et Territoriale),
  • les primes d’assurance,
  • les honoraires versés à des tiers pour la gestion du bien loué : agence location, administrateur de biens, comptable*,
  • les achats : petits matériels d’une valeur inférieure à 500€, fournitures…,
  • les dépenses d’entretien et de réparation : nettoyage, entretien des espaces verts, petits travaux,
  • les dépenses de personnels : salaires et charges sociales,
  • les frais de gestion courante : frais postaux, téléphone, internet…,
  • les frais de procédure : honoraires d’avocat en cas de litige avec un locataire par exemple,
  • les cotisations sociales payées par les loueurs professionnels (LMP),
  • les frais liés à la consommation d’énergie : eau, électricité, gaz,
  • les amortissements (immeuble hors terrain, mobilier et matériel) à condition que le bien loué soit inscrit à l’actif du bilan,
  • les provisions pour risques (ex : risque d’impayés) à condition que le bien loué soit inscrit à l’actif du bilan,
  • les frais d’acquisition (notaire, ingénierie, droits d’enregistrement, honoraires d’agence…) peuvent être soit déductibles soit amortissables.

Toutes ces charges énumérées ci-dessous sont déductibles des loyers soit les recettes locatives brutes. Avec en plus les amortissements, votre expert-comptable établit la liasse fiscale (formulaire 2031 et ses annexes 2033). Les travaux liés à la construction, la reconstruction, l’agrandissement et l’amélioration tels que les dépenses de gros œuvres comme le ravalement, la toiture, l’installation d’une salle de bain, d’un chauffage central ou d’un ascenseur ne peuvent êtres déduits. Cependant, ils peuvent être amortis à condition que le bien soit inscrit à l’actif du bilan.

*915€ en réduction d’impôt et la partie excédentaire en déduction (si le comptable facture plus)

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LMNP EXPERT met à votre disposition son expertise à vos services en vous proposant notre simulateur LMNP/LMP afin que l’on puisse trouver des solutions adéquates à la concrétisation de vos projets.