13 juin 2016

Comment déclarer ses revenus locatifs de type airbnb ?

Quelque chose à déclarer ? Si telle est la question, la réponse est oui !

Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Nous rencontrons parfois des loueurs qui déclarent leurs loyers maladroitement, et pensant bien faire, comme s’il s’agissait de revenus issus de la location vide.

 

Pour éviter tout amalgame, le BIC est au meublé ce que le revenu foncier est à la location nue.

Un bon nombre de loueurs en meublé font leurs déclarations au régime micro-BIC alors que le régime réel simplifié peut s’avérer plus judicieux. Pourquoi ? Sans doute par méconnaissance des avantages qui en découlent ou par simplicité pour ne pas dire se compliquer l’existence. Quel dommage !

Nombreux sont aussi les propriétaires de résidences secondaires qui font de la location saisonnière sans déclarer les revenus et se mettent ainsi en marge de la loi.

Il va être de plus en plus difficile de passer au travers des mailles du filet avec le renforcement de la loi Alur concernant les dispositifs qui régissent la location saisonnière dans les villes de plus de 200 000 habitants ou les zones tendues, la taxe de séjour… Qui plus est quand le bien est mis en location via une plateforme en ligne.

Alors si vous vous reconnaissez à travers ces quelques lignes pourquoi ne pas se mettre en conformité ?

Prenons un exemple simplifié

Vous avez acquis en 2014 une résidence secondaire (3 pièces de 70m2) dans le centre d’Aix-en-Provence que vous mettez en location saisonnière ou en meublé de tourisme (c’est pareil !) via un site de type Aibnb ou assimilé (HomeAway, Morning Croissant, Gîtes de France…) depuis le 1er janvier 2015.

Prix acquisition (frais de notaire compris) : 321 000€

- Prix équipements : 4 000€

- Travaux : 7 000€

- Capital emprunté sur 15 ans : 250 000€

- Taux d’emprunt : 2,40%

Vos charges annuelles se décomposent comme suit :

  • Intérêts d’emprunt : 4 000€
  • Charges de copropriété : 2 500€
  • Charges de gestion : 1 000€
  • Frais d’assurance : 400€
  • Taxe foncière : 1 000€
  • Frais divers (électricité, gaz, internet…) : 1 400€
  • Amortissement comptable : 8 900€

Votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30% plus 15,5% (prélèvements sociaux).

En cumulé, vous avez 182 jours et réalisé un chiffre d’affaires de 15 600€.

Quel sera votre impôt à payer dans chacun des deux cas suivants ?

1- Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%* sur vos recettes locatives. Votre bénéfice imposable sera donc de 7 800€ soit un impôt à payer de 3 549€ ce qui représente près de 23% de votre chiffres d’affaires.

2- Si vous choisissez le régime réel simplifié, vous déduisez toutes les charges (proratisées en fonction du nombre de jours loués excepté les frais de gestion) telles que : les charges de copropriété, la taxe foncière… y compris les amortissements comptables ! Votre résultat fiscal sera de 5 525€ soit un impôt à payer de 2 514€.

En définitive, grâce au régime réel vous réalisez un gain financier de 1 035€ !

Cerise sur le gâteau, si vous mandatez un cabinet d’expertise-comptable pour produire votre bilan et la fameuse liasse fiscale, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt à payer sur le revenu égale aux 2/3 des frais pour tenue de comptabilité plafonnée à 915€. Concrètement, si les honoraires sont de 594€ TTC, la réduction d’impôt sera de 396€ !

* 71% s’il s’agit d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôte. Le formulaire 2042 C Pro n’apporte pas cette précision mais le BOFIP (Chapitre 2, BOI-BIC-CHAMP-40-20 article 55) oui !

N.B : si vous êtes concerné par l’une des deux situations ci-dessous vos revenus locatifs seront exonérés d’impôt quand :

- vous louez une partie de votre résidence principale et que la location est à usage de domicile principal pour le locataire et que le loyer annuel par m2, hors charges, ne dépasse pas, en 2016, 184€ en Ile-de-France et 135€ en province (ces plafonds sont actualisés tous les ans en fonction de l’indice IRL du deuxième trimestre de l’année précédente),

- vous louez des chambres d’hôtes, l’exonération s’applique si les revenus perçus n’excèdent pas 760€ TTC par an.

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