16 avril 2018

Les résidences de service sont en vogue

Les types de résidences de services :

- Résidences étudiantes : marché porteur car le besoin de faire des études est long pour les jeunes. Souvent cela se fait hors du foyer familial pour les dernières années. Le fonctionnement est simple : le gestionnaire s’occupe de la gestion du bien afin de garantir la bonne tenue du bâtiment. C'est là où se trouve l’appartement que vous louez à l’étudiant. Le prix sont assez bas ils avoisinent les 80 000€ HT.

- Résidences séniors : pour les personnes à la retraite mais totalement indépendantes. Ces gens souhaitent se séparer de leur résidence principale. Marché en développement tant sur l’aspect qualitatif que sur la demande grandissant (de plus en plus de personnes âgées).
EHPAD : Etablissement d’Hébergement des Personnes Agées en situation de Dépendance. Ce sont des chambres médicalisées pour personnes en fin de vie. Le besoin est en moyenne de 10 000 nouveaux lits par an mais il ne s’en crée que 6 000/an. La localisation n’a pas d’importance. Les programmes de construction ont besoin de l’aval de la préfecture, de l’Agence Régionale de la Santé et du Conseil Régional. 
- Résidences de tourisme : résidences visant à accueillir des touristes dans des zones attrayantes (généralement le Sud ou alors des stations de ski)
- Résidences d’affaires : résidences visant à recevoir des personnes venant généralement pour des congrès ou meeting professionnels dans des grandes villes.
On vous recommande surtout les 3 premiers types de résidences. Elles sont acycliques, c’est à dire, elles sont peu touchées par des changements de cycles économiques. C'est à l’inverse des deux derniers types de résidences. Cependant, la revente est souvent plus compliquée. Ce type d’investissement est plus cohérent lorsque l’on prend sa retraite.

Sur le statut LMNP : 

Pour comprendre il faut comparer avec une location classique. Dans une location classique vous touchez des revenus qui s’ajoutent à vos revenus existants. Ils sont donc imposés comme lesdits revenus. Cela n’est pas forcément très rentable avec une forte imposition. De plus, il faut gérer les travaux et autres charges (ascenseur, ravalement…).
Le LMNP fait que vos revenus locatifs ne sont plus des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. L’immobilier est amorti à hauteur de 80% (le terrain représente 20% et n’est pas amortissable) pendant une durée pouvant aller de 15 à 25 ans tandis que le mobilier l’est sur 10 ans.  
L’intérêt : grâce à l’amortissement vous avez un résultat comptable nul alors que vous percevez sur votre compte réellement un revenu. Du point de vue fiscal il n’y a rien; ce qui permet de préserver la rentabilité de l’investissement. 
Petit à petit, au bout de quelques années, l’amortissement disparait et les revenus deviennent imposables. 
Comment qualifier ce type d’investissement ? : c’est une opération visant à assurer simplement des revenus complémentaires à rentabilité préservée. Cependant, n’espérez pas une plus-value à la revente car ce sont des biens assez atypiques.
Les baux sont généralement pour une durée de 11 ans et 9 mois. Nous passons principalement par les plus gros acteurs de la place car ce sont, à notre avis, les plus sérieux. 
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LMNP EXPERT met à votre disposition son expertise à vos services en vous proposant notre simulateur LMNP/LMP afin que l’on puisse trouver des solutions adéquates à la concrétisation de vos projets.