19 mars 2018

Quels sont les avantages du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP)

C’est un régime fiscal que peu d’investisseurs connaissent. Lorsqu’on fait de l’investissement locatif, on a plusieurs solutions fiscales, selon la nature de la location - vide ou meublée - et les régimes d'imposition associés. 

L'intérêt de la location meublée en LMNP est la méthode d’imposition retenue.

Les bénéfices dégagés de la location meublée échappent à l’imposition des revenus fonciers et sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le loueur en meublé est comparé à un entrepreneur individuel, il se retrouve à la tête d’une "petite entreprise" dont l’objet sera l’exploitation d’un appartement, d’une résidence de services, d’une chambre dans un EHPAD...etc, avec une imposition dans la catégorie des BIC.

Un autre avantage pour l’entrepreneur individuel en location meublée, c’est la possibilité d’amortir le bien immobilier en fonction de la durée de son utilisation, cet amortissement est une charge déductible fiscalement mais non décaissée.

De plus, le loueur en location meublée a la possibilité de déduire les frais d’acquisition de son immeuble ou de les répartir sur la durée d’amortissement, il peut donc déduire les frais de l’acte notarié, les frais de garantie...etc. Cette déduction permet de réduire l’imposition sur les bénéfices réalisés et de recevoir un bénéfice dit non fiscalisé pendant une longue période.

L’avantage de la location meublée, dans une résidence de services, est l’absence de gestion du bien acquis. En confiant la gestion du bien à un exploitant, l'acquéreur n’aura aucun souci lié à la gestion quotidienne, pas besoin de rechercher un locataire ou d’aller refaire des travaux. Il signe un bail commercial avec l’exploitant qui lui reverse un loyer mensuel que le bien soit loué ou non pendant toute la durée du bail. Néanmoins, il faut s’assurer de la pertinence et de la solidité financière de l’exploitant.

Le bail signé entre l’investisseur, propriétaire du bien et l’exploitant (le preneur à bail) de la résidence est d’une durée fixe, il pourra être prorogé à son terme. Ce bail assure pour l’investisseur la perception des loyers, quelle que soit la réalité de location du bien, et d’une indexation de loyer fixée dans le bail. Au terme de ce bail commercial l’investisseur a tout l'intérêt de le renégocier avec l’exploitant afin de fixer le loyer et d'éviter toute baisse très régulièrement constatée.

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