Régime Réel

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Il existe deux types de régimes réels, le simplifié et le normal

L'impôt est determiné en fonction du CA annuel.

Il permet de déduire réellement tous les frais de fonctionnement liés à l’activité de loueur en meublé. Il existe deux types de régimes réels, le simplifié et le normal, qui se distinguent par le montant des recettes locatives annuelles, leurs obligations comptables et déclaratives.

Les différences des régimes réels ?

Le régime réel simplifié (que l’on désigne également par l’acronyme RSI, à ne pas confondre avec le régime social des indépendants) et le réel normal n’ont pas de fortes différences, l’idée s’avère être identique. Ils doivent remplir les mêmes obligations qui sont de tenir une comptabilité, la production d’un bilan, d’un compte de résultat. Pour le simplifié, les tâches administratives et comptables sont moins contraignantes que le normal.

Régime réel simplifié

S’applique lorsque le CA est compris entre :

  • 70 000 et 238 000€ pour les prestations de services*
  • 170 000 et 789 000€ pour les activités de vente.
Régime réel normal

S’applique lorsque le CA est supérieur à :

  • 238 000€ pour les prestations de services*
  • 789 000€ pour les activités de vente.

 *La location meublée entre dans la catégorie des prestations de services et les seuils s’entendent HT dans le cadre d’une résidence de services ou si l’activité est assortie de prestations para-hôtelières : accueil réception en permanence, petit-déjeuner, ménage des locaux et fourniture du linge de maison (au-moins trois de ces quatre services doivent être proposés pour être éligible).

Si vous relevez de plein droit du régime micro-BIC et que vos charges, amortissements compris, représentent plus de 50% de votre chiffre d’affaires, il sera judicieux d’exercer l’option au profit du régime réel simplifié.

  • Si vous êtes déjà loueur en meublé, il vous suffira d’adresser un courrier à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l’année concernée.
  • Si vous démarrez votre activité, vous pourrez lever l’option au moment de la déclaration d’existence de votre activité ou lors du dépôt de votre première déclaration de résultat.

Ce qui distingue ces deux régimes d’imposition est le traitement de la TVA (résidence de services ou location assortie de prestations para-hôtelières). Pour le réel simplifié, elle est déclarée semestriellement avec une régularisation lors de la déclaration annuelle CA12. Pour le réel normal, la TVA doit être déclarée chaque mois sauf si le montant est inférieur à 4 000€, dans ce cas la déclaration peut être trimestrielle.

Les Charges

Elles sont constituées des dépenses de gestion courante de la location et des amortissements comptables calculées sur la valeur de la construction du bien, les frais d’acquisition (notaire, agent immobilier), le mobilier.


Achats

Travaux

Honoraires

Intérêts d’emprunts

Impôts Fonciers



Quels sont ses avantages du régime réel ?
  • Vous pouvez déduire vos charges suivantes :
    - les intérêts d’emprunt (majorés des frais de dossiers la première année suivant l'investissement),
    - la taxe foncière,
    - la CET (Contribution Economique et Territoriale),
    - les primes d’assurance,
    - les honoraires versés à des tiers pour la gestion du bien loué : agence location, administrateur de biens, comptable*,
    - les achats : petits matériels d’une valeur inférieure à 500€, fournitures…,
    - les dépenses d’entretien et de réparation : nettoyage, entretien des espaces verts, petits travaux,
    - les dépenses de personnels : salaires et charges sociales,
    - les frais de gestion courante : frais postaux, téléphone, internet…,
    - les frais de procédure : honoraires d’avocat en cas de litige avec un locataire par exemple,
    - les cotisations sociales payées par les loueurs professionnels (LMP),
    - les frais liés à la consommation d’énergie : eau, électricité, gaz,
    - les amortissements (immeuble hors terrain, mobilier et matériel) à condition que le bien loué soit inscrit à l’actif du bilan,
    - les provisions pour risques (ex : risque d’impayés) à condition que le bien loué soit inscrit à l’actif du bilan,
    - les frais d’acquisition (notaire, ingénierie, droits d’enregistrement, honoraires d’agence…) peuvent être soit déductibles soit amortissables.
  • Vous pouvez déduire les amortissements suivants :

    - l’amortissement des locaux,
    - l’amortissement du matériel et du mobilier,
    - l’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.

    Cela atténuera considérablement l’impact fiscal sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années à venir.
  • L’adhésion à un centre de gestion agréé vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur les honoraires comptables (si le seuil du régime micro-BIC n’est pas dépassé).
  • Si vous investissez dans une résidence de services (Ehpad, pour les seniors, pour les étudiants, de tourisme ou d’affaires), dans le neuf, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’acquisition.

 

LMNP EXPERT met à votre disposition son expertise à vos services en vous proposant notre simulateur LMNP/LMP afin que l’on puisse trouver des solutions adéquates à la concrétisation de vos projets.