22 janvier 2018

LMNP en amortissement avec récupération de TVA dans une résidence de service

Le statut LMNP, un régime hybride :

L’objectif  de ce dispositif va être de générer des revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés.

La particularité de ce statut repose sur le fait que ce soit un mélange de différents codes (code de commerce, code civil, code de la consommation, code de la construction et de l’habitation). Il place le loueur juridiquement dans le cadre d’une activité civile et fiscalement dans le cadre d’une activité commerciale.

Il existe quatre types de location meublée (de service). Il y a les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, les résidences de tourismes et les résidences séniors.

La Récupération de la TVA :

Deux choix s’offrent à l’investisseur. Le premier est l’achat et la location d’un appartement meublé en direct (sans gestionnaire) après déclaration d’activité auprès du CFE (centre de formalité des entreprises). Dans ce cas la récupération de la TVA est impossible. La deuxième option est d’acheter un bien meublé dans une résidence avec service géré par un exploitant. La déclaration auprès du CFE est obligatoire. Avec la gestion déléguée à un tiers il sera possible de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition (soit 20% du prix).

L’amortissement, élément clef :

Outre la récupération de la TVA, l’amortissement est la clef de voute de ce type d’investissement. C’es une règle comptable qui permet d’amortir en moyenne le bien immobilier entre 80 et 90% de sa valeur, entre 20 et 30 ans. L’intérêt de cet amortissement réside dans le fait qu’il constitue une charge comptable mais ne se traduit pas par une sortie de trésorerie. Cet amortissement vient en compensation de rentrée éventuelle de loyer et octroie la possibilité à l’investisseur de déclarer un des revenus industriel et commercial nul ou quasi nul. Toutefois, Il sera impossible pour le contribuable de déclarer un déficit foncier. Si un  amortissement ne peut être entièrement consommé durant une année, il est reportable sur les années suivantes.

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