29 janvier 2018

Les différents régimes Fiscaux du LMNP

Le régime LMNP ou loueur meublé non professionnel permet à l’investisseur qui a acheté un bien immobilier dans le but de faire du meublé locatif de choisir entre deux régimes. Il y a le micro BIC (appelé également régime forfaitaire) et le régime réel.

Le Régime Micro BIC :

Le micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et  permet l’abattement d’un forfait de 50% sur les revenus locatifs. Les 50% restant seront imposés selon le taux de la TMI (tranche marginale d’imposition). Si vous êtes loueur en meublé non professionnel, ces revenus seront également taxés à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvements sociaux). Ces prélèvements apparaissent sur votre avis d'impôt sur le revenu. Ce régime s’applique si les recettes annuelles ne dépassent pas 32.900 euros ou 82 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte Cet abattement forfaitaire correspond la totalité des charges de l’investisseur. Il est donc impossible de déduire une charge supplémentaire de ces revenus.

Le Régime réel :

Le LMNP au régime réel, va permettre de déclarer quelles sont les charges réelles de l’investisseur Le régime réel s'applique lorsque les revenus de l’investisseur dépassent les limites d'application du régime micro BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien.

L’intérêt va donc résider dans la faculté de comptabiliser l’ensemble des charges. Ces charges peuvent être les frais de notaire, les travaux, le mobilier, l’ensemble des dépenses liés à l’appartement comme la taxe foncière, les charges de copropriété. Les intérêts d’emprunt peuvent être comptabilisés. L’amortissement du bien peut être comptabilisé, environ 4% en moyenne. Ces 4% du montant du bien vont permettre à l’investisseur de créer une charge annuelle. Avec ce régime, il est fort probable d’être déficitaire comptablement. Le montant de l’impôt sera alors nul pendant environ 8 à 12 ans.

En résumé ces différents régimes offrent un choix à l’investisseur qui devra se faire selon la situation de l’investisseur. En effet, si l’investisseur, au regard de sa situation, peut dégrever plus de 50% de charge (amortissement compris), il sera préférable pour lui d’être au régime réel.

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