Fiscalité

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Différents types de déclarations, location meublée et nue

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des Bénéficies Industriels et Commerciaux (BIC) alors que ceux tirés de la location nue se déclarent comme des revenus fonciers.

On peut distinguer trois niveaux d’imposition :

 

L’ IMPÔT SUR LE REVENU

Tout d’abord, si vous mettez en location une partie de votre résidence principale, vos recettes locatives sont exonérées dans les trois cas ci-dessous :

  • Si elles ne dépassent pas 760€ par an pour la location de chambres d’hôtes.
  • Si les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix de la location n’excède pas un plafond annuel raisonnable, par m2, actualisé chaque année.
  • Si les pièces louées composent la résidence temporaire du locataire travailleur saisonnier et que le prix de la location n’excède pas un plafond annuel raisonnable, par m2, actualisé chaque année.

Ensuite, il existe deux régimes d’imposition :

 

Régime du Micro-Bic :

Si vous êtes loueur en meublé et que votre chiffre d'affaires annuel (HT si investissement dans une résidence de services ou location assortie de prestations para-hôtelières) ne dépasse pas un certain seuil défini tous les 3 ans (dernière révision : 01/01/2017). L’administration applique un taux d’abattement forfaitaire pour frais :

  • 50% si les recettes n’excèdent pas 70 000€
  • 71% si les recettes n’excèdent pas 170 000€ pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme (qui sont forcément classés)

Pour déclarer ses recettes, il suffit simplement de reporter leur montant annuel brut dans la déclaration d’impôt.

A noter que les sociétés ne sont pas éligibles à ce régime.

 

Régime du Réel Simplifié :

Si vous êtes loueur en meublé et que vos dépenses (charges de copropriété, intérêts d’emprunt, taxes, frais divers, amortissements comptables…) représentent plus de 50 ou 71% du chiffre d’affaires annuel.

Ces deux régimes s’appliquent de plein droit lorsque les situations répondent aux critères définis. En revanche, si le chiffre d’affaires est inférieur aux limites du régime micro-bic et que les frais sont importants, vous aurez intérêt à lever l’option au profit du réel simplifié.

 

L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE

Pour le loueur en meublé non professionnel

En cas de cession, la plus-value immobilière relève du régime d’imposition des particuliers. Après abattement pour durée de détention, un taux forfaitaire de 19% est appliqué plus les prélèvements sociaux de 17,2% depuis la loi de finance 2018. La plus-value est exonérée d’impôt au titre du taux forfaitaire.

Au terme de 22 ans au titre de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Toutefois, elle peut être soumise à une taxe supplémentaire « Grenelle II » si le montant excède 50 000€ et si le bien vendu est situé à proximité d’une infrastructure de transports récente.

 

Pour le loueur en meublé professionnel

Contrairement au statut LMNP, les amortissements imputés sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Cette dernière relève du régime des plus-values professionnelles. Cependant, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt dans le cas où vous exercez votre activité LMP depuis au moins cinq ans. Elle sera totale si le chiffre d’affaires cumulé des deux années qui précèdent la vente ne dépasse pas 90 000€ et partielle entre 90 000€ et 126 000€.

 

L’IFI

L'impôt sur la Fortune Immobilière vient remplacer l'impôt sur la Fortune en supprimant 49% de son assiette imposable pour ne garder que les placements et valeurs immobilières.

Le barème de l'IFI et de l'ISF reste le même, allant de 0 à 1,5%. Comme pour l'ISF, tout foyer fiscal est taxable à partir de 1,3 millions d'euros net taxable. Les 800 000 premiers euros sont éxonérés d'IFI. Le calcul de l'impôt démarre pour tout euro dépassant ce seuil. L'abattement de 30% sur la valeur de votre résidence principale est quant à lui conservé.  

Seul le loueur en meublé professionnel peut sortir de l’assiette taxable si les revenus nets tirés représentent plus de 50% des autres revenus d’activité du foyer fiscal (pas si simple que cela…).

 

LES AUTRES IMPÔTS

La TVA

Ne concerne que les activités menées à travers les résidences de services (Ehpad, Etudiants….) ou offrant des prestations para-hôtelières.

 

Les impôts locaux

 

  • La taxe foncière,
  • La taxe d’habitation (location saisonnière),
  • La taxe de séjour (location saisonnière),
  • La Contribution Foncière des Entreprises (CFE).

 

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