19 janvier 2017

Régime d'imposition des LMNP : avantages et inconvénients

De nombreuses personnes réalisent de la location meublée, c’est à dire, procèdent à la location d’un bien immeuble équipé du mobilier nécessaire pour y vivre.  Toute personne qui réalise ce type de location acquiert d’office, le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnelle) à condition que :

les revenus tirés de l’activité de location ne soient pas supérieurs à 23 000 euros
les revenus tirés de la location n’excèdent pas plus de la moitié des revenus du foyer fiscal
ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

DEUX RÉGIMES PROPOSÉS AUX CONTRIBUABLES

À ce statut sont rattachés deux régimes d’imposition, dont l’investisseur a bien entendu le choix : le micro BIC et le régime réel.

Les contribuables procédant à de la location meublée sont imposés selon deux régimes distincts.

Le régime auquel ils sont soumis dépend fortement du niveau de revenus générés par l’activité. Ainsi, toute personne qui tire de la location meublée un revenu inférieur à 33 200€ par an, se voit d’office appliquer le régime du micro BIC. A contrario, c’est à dire, si les revenus sont supérieurs à ce seuil, le contribuable sera soumis au régime dit du réel.

LMNP et micro BIC

Les personnes réalisant de la location meublée et qui tirent de leur activité, un revenu inférieur à 33 200€ sont soumis au micro BIC. Le principe de ce régime est plutôt simple : les revenus générés subissent un abattement forfaitaire de 50% avant d’être imposés. Ils sont imposés dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). L’investisseur peut également bénéficier d’un amortissement sur le bien ainsi que sur le mobilier qui le garnit.

LMNP et régime dit du réel

Pour tout revenu supérieur à 33 200€ et issu de la location meublée, le contribuable bénéficie de la possibilité de déduire certaines charges de son revenu imposable. Ainsi, il peut déduire par exemple, le montant de ses intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, les frais de travaux, l’amortissement de l’actif,  la taxe foncière, etc.

Le LMNP est un statut  appliqué en général aux personnes qui réalisent des investissements en résidences de tourisme, étudiantes, séniors ou encore dans les Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées (EHPAD). Celui ci se matérialise par la signature d’un bail commercial entre l’investisseur et la société qui a la gestion de la résidence concernée ce qui pour l’investisseur, est un gros avantage et constitue même une garantie.

Ce bail justement décharge l’investisseur de tout souci lié à la gestion du bien. Outre cela, le LMNP offre la possibilité à l’investisseur de constater un amortissement et même de le déduire de ses revenus (selon que le contribuable ait opté pour le régime du réel). Cependant,  la valeur du bien dépend fortement de la qualité du gestionnaire.

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