Quelles sont les conséquences sur les plus-values immobilières en cas de donation ou de succession dans le cadre de la location meublée ?

Le doute semblait subsister sur ce sujet jusqu’à une récente réponse du ministère des finances et des comptes publics, le 28 mai 2015, à une question posée par le sénateur Christophe-André Frassa.

La question était de savoir si la cession à titre gratuit (donation ou succession) d’un bien en LMNP ou LMP constituait le fait générateur d’une plus-value imposable sur le revenu.

En premier lieu, les statuts de LMNP et LMP se distinguent au niveau de l’imposition des plus-values de cessions immobilières, comme le rappelle notre précédent article : Quel statut fiscal pour le loueur en meublé ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel relève du régime d’imposition des particuliers c’est-à-dire dans le régime actuel d’une exonération totale après 30 ans de détention ainsi que des abattements dégressifs avant 30 ans.

Il est également exonéré d’impôts s’il s’agit :

• de la vente de la résidence principale,

• de la première vente d’un logement autre que la résidence principale*,

• d’un bien dont le prix de vente n’excède pas 15 000 euros,

• d’un bien détenu depuis plus de 30 ans,

• d’une personne titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité,

• d’une personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés,

• d’une personne non résidente en France.

De plus, les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value mais encore pour combien de temps. Des discussions ont déjà eu lieu à ce sujet. Attendons de voir ce que nous réserve le prochain projet de loi de finances.

Le Loueur en Meublé Professionnel est quant à lui soumis au régime d’imposition des professionnels lequel n’est pas dépourvu d’avantages comme l’exonération des plus-values, sous certaines conditions, si l’activité est exercée depuis au-moins cinq ans.

La réponse ministérielle apportée à la question du sénateur Frassa révèle un avantage pour le statut LMNP.

En substance, que dit-elle ? Pour le LMNP, seules les plus-values immobilières sont taxées lors de la cession à titre onéreux ou d’un droit y afférent. Les plus-values ne sont donc pas imposées dans le cadre d’une donation ou d’une succession à l’issue du décès du propriétaire exploitant. Il n’y a que les droits de mutation à titre gratuit (droits de donation ou droits de succession) qui sont exigibles pas l’administration fiscale.

Concernant le LMP, les plus-values sont imposées dans le cadre d’une transmission à titre gratuit (donation, succession) et les droits de mutation sont également exigibles. Mais elles peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle si l’activité de LMP est exercée depuis au-moins cinq ans.

Vous remarquerez également à la lecture de cette réponse que la location est exercée via une entreprise individuelle au bilan de laquelle le bien loué est inscrit. Quid du loueur soumis au régime micro-BIC ? Par essence, l’administration fiscale considère le bien comme étant dans le patrimoine privé du loueur et n’est donc pas inscrit à l’actif du bilan de l’entreprise. Cela signifierait que les plus-values latentes en cas de passage au régime réel d’imposition ou lors d’une mutation à titre gratuit sont taxées. Il semblerait que cet aspect ne soit pas très clair aujourd’hui…

* (source : Notaires Paris IdF) les résidences secondaires de contribuables acquérant une résidence principale : il est possible pour un vendeur d’être exonéré de toute taxe sur la plus-value lors de la première cession d'une résidence secondaire dès lors :

-> qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la vente,

-> qu’il réemploie le prix de vente, en totalité ou partiellement, dans les vingt-quatre mois, à l’achat ou à la construction d’un logement affecté dès son achèvement ou son acquisition à sa résidence principale. En cas de remploi partiel du prix de vente, la plus-value est exonérée à hauteur de la différence entre le montant du remploi et le prix de cession.