23 février 2015

Quel statut fiscal pour le loueur en meublé ?

Le choix du statut fiscal n’est pas cornélien. Il va être déterminé en fonction des recettes locatives brutes annuelles dont le seuil est fixé à 23 000 euros. En dessous de ce seuil, le propriétaire-bailleur est d’emblée Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Dès cette limite dépassée, il est éligible au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Toutefois, le simple fait de franchir la barre des 23 000 euros ne suffit pas à lui seul pour classifier le propriétaire dans la catégorie du LMP.

Le statut du LMP

Pour rappel, les critères d’éligibilité sont les suivants :

- être inscrit au registre du commerce et des sociétés,

- dégager plus de 23 000 euros (TTC lorsque l'activité est assujettie à la TVA comme les résidences de services) de recettes locatives brutes annuelles,

  • le montant de ces recettes doit être supérieur au total des revenus professionnels du foyer fiscal.

Si le loueur répond simultanément à ces trois conditions il sera donc considéré comme exerçant son activité à titre professionnel.

Ces recettes sont calculées prorata temporis lorsque l'activité commence ou cesse en cours d'année. Elles tiennent compte de toutes les recettes locatives courues (encaissées ou non). La comptabilité du loueur en meublé est une comptabilité d’engagement. Ces recettes sont augmentées des indemnités d’assurance comme la garantie des loyers impayés ou les assurances décès invalidité en cas de crédit.

Au niveau de la troisième condition, qu’entend-on par les revenus professionnels ? Il s’agit des traitements et salaires, des pensions, des retraites, des rentes viagères, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de la location meublée), les bénéfices non commerciaux, les bénéfices agricoles et les revenus des gérants et des associés assimilés fiscalement à des associés.

Ces revenus sont pris en compte après les déductions des frais professionnels mais avant celles des charges imputables sur le revenu global comme les pensions alimentaires, les cotisations d’épargne retrait, etc. Il s’agit donc de revenus nets. Les revenus fonciers et mobiliers sont exclus.

A noter qu’au titre de l’ISF il y a une nuance au niveau des deux dernières conditions. Concernant la deuxième, on parle des loyers réellement encaissés. Pour la troisième, on ne prend pas en compte les recettes locatives brutes. Il s’agit des revenus nets locatifs, c’est-à-dire le résultat fiscal bénéficiaire, qui doivent être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal (hors pensions de retraites).

Il faut également savoir que les biens sont exonérés d’ISF si l’activité est bénéficiaire. Dans le cas contraire, le loueur reste professionnel uniquement au titre de l’IR et par-conséquent assujetti à l’ISF.

Le statut du LMNP

C’est tout le contraire. Pour être éligible, il suffit de ne pas remplir les mêmes conditions que le loueur en meublé professionnel.

Qu’est-ce qui distingue ces deux statuts sur le plan fiscal ?

Au niveau de l’imposition des recettes locatives, soit les BIC, cela ne change rien. La différence réside dans la taxation des plus-values immobilières. Dans le cas du LMNP, elles relèvent du régime des particuliers, ce qui signifie une imposition forfaitaire de 19% plus 15,5% de prélèvements sociaux après abattement pour durée de détention. Au terme de la 22ème année, elles sont exonérées de l’impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Pour le LMP, les plus-values bénéficient d’un régime plus favorable. Lorsque l’activité est exercée depuis 5 ans, les plus-values sont entièrement exonérées si les recettes, des deux années précédant la cession, ne dépassent pas 90 000 euros ou partiellement exonérées si elles sont comprises entre 90 000 et 126 000 euros. Dans le cadre des chambres d’hôtes ou des gîtes ruraux ces seuils sont fixés respectivement à 250 000 euros et 350 000 euros.

Concernant les déficits fiscaux, ils sont imputables pour le LMNP sur les revenus de meublés des 10 années suivantes. Pour le LMP, ils sont imputables sur le revenu global imposable pendant 6 ans.

Dans les deux cas, l’amortissement ne peut ni générer de déficit ni le creuser mais il peut être reporté sur le résultat bénéficiaire sans limitation de durée.

Au titre de l’ISF, le LMNP peut appliquer une décote pour occupation de 10 à 20% sur la valeur vénale du ou des biens au 1er janvier de l’année d’imposition. Décote à modérer si le locataire donne son congé en cours d’année et que logement reste inoccupé.

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