Qu’est-ce que l’amortissement comptable dans la location meublée ?

L’amortissement comptable dans le cadre d’une activité de loueur en meublé suscite bien des questions. A quoi cela correspond-il ? Comment ça marche ? Quels avantages en tirer ?

La définition de l’amortissement dans le dictionnaire dit que cela correspond à la constatation comptable de la dépréciation de certains éléments d’actif résultant de l’usure ou de l’obsolescence.

Quand une entreprise fait l’acquisition d’un bien, ce dernier est inscrit en immobilisation amortissable. Petit rappel : on distingue les immobilisations corporelles, qui concerne ici la location meublée, des immobilisations incorporelles. Pour faire court, les premières représentent les biens durables (terrains, constructions, installations diverses, matériel et outillage industriels, matériel de bureau, mobilier…) tandis que les deuxièmes correspondent à des biens immatériels (brevets, licences, frais de recherche et développement, frais d’établissement…).

Un bien est considéré perdre de sa valeur au cours de sa durée d’utilisation. L’activité du loueur en meublé est assimilée à une activité commerciale. Les revenus locatifs étant imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, vous devez tenir une comptabilité détaillée, produire un bilan et établir les liasses fiscales à condition d’avoir levé l’option fiscale au profit du régime réel d’imposition si ses recettes annuelles sont inférieures au plafond du régime micro-bic. Vous avez les mêmes obligations qu’une entreprise. Par conséquent, vous pouvez déduire fiscalement de votre chiffre d’affaires les amortissements comptables.

Pour bien comprendre, les amortissements sont des charges non décaissées. Autrement dit, des charges qui n’entraînent pas de sortie de trésorerie. Ils sont déduits fiscalement et en dernier lieu après avoir déduit de vos recettes tous les frais liés à l’activité (charges de copropriété, primes d’assurance, la taxe foncière, intérêts d’emprunt...). Si avant la déduction des amortissements votre compte d’exploitation est déficitaire, ces derniers seront mis en réserve. Ils sont réputés différés. Si l’on constate un bénéfice, on fera alors appel aux amortissements pour diminuer l’impact fiscal voire le neutraliser. Autrement dit, les amortissements comptables ne peuvent créer ou creuser un déficit (article 39 C du Code Général des Impôts), ils seront imputés ultérieurement sur les bénéfices de même nature.

Comment calculer l’amortissement ?

L’amortissement est calculé sur la valeur d’acquisition du bien majorée des frais relatifs à l’achat ou sur sa valeur vénale quand il est déjà détenu dans le patrimoine. A cela sont rajoutés les travaux et le mobilier. A noter que le terrain, qui représente environ 20% du prix d’acquisition, ne s’amortit pas. Pourquoi ? Car il est considéré comme un bien qui ne se dégrade pas dans le temps.

Les composants d’un bien ne s’amortissent pas au même taux et sur la même durée.

Par-exemple, le gros œuvre s’amortit à hauteur de 40% du prix sur 50 ans, les installations générales et techniques 30% sur 20 ans, les équipements 100% sur 5 à 7 ans.

Dans la location meublée, l’amortissement est linéaire, il conserve toujours la même valeur dans le temps et sa durée varie de 25 à 30 ans. Cette dernière correspond au temps d’utilisation du bien.

Dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, qui donne des avantages fiscaux du même type que le Pinel et qui ne concerne que le LMNP dans des résidences des services, le mobilier peut-être amorti. Il est également possible d'amortir la fraction supérieure à 300 000 €, plafond en dessous duquel s’applique la réduction d'impôt. 

Ce qu’il faut retenir du principe de l’amortissement comptable c’est qu’il apporte un véritable avantage tant sur le plan fiscal que celui de la rentabilité de votre investissement. Grâce à cette mécanique vous allez pouvoir réduire la base imposable de vos revenus locatifs voire effacer la fiscalité.