04 avril 2017

LMNP : une fiscalité avantageuse à connaitre

Les locations de biens en meublé dépendent du régime de loueur meublé professionnel (LMP) ou de celui  de loueur meublé non professionnel. Dans ces deux cas, les revenus locatifs ne sont pas imposés à la catégorie des revenus fonciers mais à celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comme nous allons le voir, ce régime est beaucoup plus avantageux que celui des revenus fonciers.

Le régime amortissable

L'amortissement s'applique si vous avez opté pour le régime réel.

Lorsqu'un bien passe en location meublée, sa valeur va pouvoir être amortie par son propriétaire. Cet amortissement peut être appliqué pour un bien neuf nouvellement construit ou pour un bien changeant d'usage (précédemment loué de manière classique ou ayant une autre utilisation). Dans le cas d'un bien nouvellement acquis, c'est sa valeur réelle qui sert de base à l'estimation. Pour un bien déjà possédé, c'est sa valeur estimée.

L'amortissement d'un bien LMNP suit le même principe que l'amortissement d'un bien professionnel contribuant à l'activité d'une entreprise. La valeur du bien est amortie dans la durée et vient se soustraire au loyer imposable. S'agissant d'un bien immobilier, l'amortissement est décomposé en tranche: le mobilier, les fondations... Comme dans le cas des revenus fonciers, le contribuable LMP ou LMNP peut déduire les charges (travaux intérêt d'emprunt, taxe foncière...) de ses loyers; le montant de l'amortissement s'ajoute aux autres charges, ce qui permet généralement d'avoir un revenu imposable LMNP nul pendant 10 à 20 ans (et donc pas d'impôt ni de CSG  CRDS sur les loyers BIC perçus).

A noter que l'amortissement nécessite la tenue d'une comptabilité. Si vous n'êtes pas expert dans ce domaine, il est vivement conseillé de souscrire à un cabinet comptable.

Le régime micro

Le régime micro BIC suit le même principe que le régime micro foncier. A la vue des avantages apportés par le régime de l'amortissement dans le régime réel, le régime micro BIC n'est intéressant que dans des cas très particuliers ou pour des contribuables ayant des revenus BIC faibles et qui ne veulent donc pas avoir à payer un cabinet comptable.

Concrètement, le régime micro Bic est plus intéressant que le régime micro foncier, l'abattement sur les loyers est de 50 % (contre 30 % pour le micro foncier). Le plafond est lui aussi plus élevé. Le micro Bic est accessible jusqu'à 33 200 euros de revenu.

Le Censi-Bouvard

La dernière possibilité est d'opter pour le régime Censi Bouvard. Celui-ci est possible uniquement pour les investissements dans une résidence gérée neuve. Il accorde une réduction d'impôt (de 11 % du prix du bien) répartie sur 9 ans. Cependant, les loyers sont ici fiscalisés de manière classique (pas d'abattement ni d'amortissement). Son intérêt est donc aujourd'hui limité.

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