17 mai 2017

LMNP : quelles sont les charges déductibles ?

Toute personne possédant un bien immobilier dispose de plusieurs options lors de la mise en location de son bien. 

Il faut d'abord choisir le régime de location : soit louer un bien nu soit le louer meublé. Ce premier choix permet de choisir entre deux régimes : le foncier et le loueur meublé professionnel (ou non professionnel). Suivant ce choix, les revenus sont ensuite à déclarer soit comme revenus fonciers soit comme revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ensuite, il existe deux possibilités pour déduire les charges supportées par le propriétaire : bénéficier d’un régime avec un abattement forfaitaire (micro BIC) ou alors déduire directement les charges de ses revenus (ce qui se rapproche du régime réel).

Comment choisir son régime de déclaration ? 

Le régime des bénéfices industriels et commerciaux est divisé entre ces deux catégories la règle théorique étant que, pour les propriétaires percevant des revenus annuels BIC inférieurs à 33 200€, le régime fiscal du micro BIC s’applique. 

Dans ce cas, un abattement de 50% est appliqué sur les revenus perçus et à déclarer. En contrepartie, aucune autre déduction n’est possible des loyers encaissés. 

Pour les propriétaires percevant un minimum de 33 200€ de revenus annuels BIC le régime réel est à appliquer. 

A noter que chacun peut choisir ce régime en lieu et place du micro BIC si les revenus sont inférieurs à la limite. 

Avec ce régime, le propriétaire déduit de ses revenus un certain nombre de charges à leurs valeurs réelles. Cela permet en plus d’amortir le bien. 

Le choix de l’un ou de l’autre est guidé par le montant des charges liées au bien immobilier : si le montant de toutes ces charges est supérieur à 50% des revenus alors le régime réel sera plus attrayant fiscalement.

Les charges déductibles du régime réel

Nous avons précisé plus haut que, dans le régime réel, l’ensemble des charges sont déductibles des loyers perçus. Ces charges regroupent toutes les dépenses engagées par le propriétaire mais également l’amortissement du bien. 

La principale charge déductible est l’amortissement du bien. Cette écriture comptable représente, dans les premières années (et suivant la méthode comptable utilisée), la charge la plus importante. Elle permet de faire tendre le résultat BIC vers zéro, ce qui permet de limiter la fiscalité.

Les charges de copropriété sont également déductibles, tout comme la taxe foncière. Les frais de gestion du bienet les primes d’assurances sont aussi déductibles.

Enfin, dans le cadre d’un investissement à crédit, les intérêts d’emprunts et frais financiers représentent aussi une charge qui vient en déduction des loyers perçus.

En cas de doute, il est préférable de se rapprocher soit de votre expert comptable en charge de la déclaration ou alors d’un conseiller de gestion de patrimoine qui pourra vous guider sur le choix de tel ou tel régime.

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