19 janvier 2017

LMNP : Investir en location meublée - quel est le bon régime fiscal ?

Le contexte

Nouvelle année, nouvelles résolutions. Cette année je m’organise, j’investis et je prépare ma retraite avec des revenus complémentaires. Les marchés financiers ne sont pas plus sûrs qu’avant, la banque mondiale baisse ses recommandations pour la croissance mondiale face à l’incertitude Trump, les devises aussi, seront un enjeux majeur pour les mois à venir, et les élections présidentielles à la chaîne en zone euro nous laissent dans le brouillard.

Il me reste donc l’immobilier, mais la fiscalité reste l’une des plus désavantageuses, basée sur la TMI et les prélèvements sociaux. En ajoutant la gestion et les risques inhérents, ce type d'investissement devient trop handicapant. Il ne reste donc que le régime du loueur meublé non professionnel, particulièrement en résidence de service.

Le principe

Une résidence de service sous le régime du loueur meublé permet de se dégager de la gestion puisque c’est la société de gestion qui gère la résidence, trouve les locataires, entretient la résidence et paye la plupart des frais. De plus l’investisseur signera avec la société un bail commercial, ce qui signifie que cette société devient le locataire, ainsi les loyers sont garantis dans le bail. Aucune gestion, loyers garantis mais qu’en est il de la fiscalité ?

Avantage fiscal

En effet, le LMNP en résidence de service présente aussi un avantage fiscal. Comme tout investissement, il y a une part de TVA (à hauteur de 20%), et dans le cadre du LMNP il est possible de récupérer la TVA, ce qui nous permet donc de faire un investissement en HT. De plus il est possible de réaliser deux régimes différents au choix :

Le Censi Bouvard, éligible uniquement sur des résidences neuves permet  d’avoir une réduction d’impôt à hauteur de 11% de la valeur du bien sur 9 ans.
Le régime amortissable qui lui vous permet d’amortir comptablement (virtuellement) la valeur du bien afin que les loyers soit nets fiscalement ( par emprunt, les intérêts d’emprunt sont déductible en plus).

Pour choisir le régime le plus intéressant il est quand même primordial de réaliser une simulation avec votre conseiller pour voir le plus rentable.

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