15 décembre 2016

Les résidences de services : un investissement attractif

Les résidences de service sont des biens loués en meublés et gérés par un gestionnaire. Celui-ci doit fournir aux résidents au moins 3 services différents, par exemple l'accueil, le ménage, l'assistance médicale... Ces résidences combinent les avantages classiques de l'investissement en meublé, notamment sur le plan fiscal, avec leurs avantages propres.

I/ Principe

Concrètement, l'investisseurs en résidence de service va à la fois acheter un bien immobilier et signer un contrat de bail avec le gestionnaire. Il s'agit donc bien d'un investissement immobilier avec passage chez le notaire. L'investisseur est le seul propriétaire d'une chambre et parfois d'une part des parties communes. En revanche l'ensemble de la gestion de la résidence est confié au gestionnaire.

II/ Avantage: absence de gestion et de vacance locative

C'est ici la principale différence avec un investissement immobilier classique. Dans un investissement en résidence de service, le propriétaire ne possède pas la clé du logement et n'a pas à se soucier de ce qui se passe avec le locataire final. En effet le propriétaire loue au gestionnaire, c'est le gestionnaire qui verse les loyers que la chambre soit louée ou non. Le gestionnaire doit seul s'occuper de trouver un locataire et  assurer les services (selon le type de résidence). De là découle les deux principaux avantages de résidences  de service: l'absence de gestion et l'absence de vacance locative. Ici, le locataire est le gestionnaire, le risque locatif repose donc sur les épaules du gestionnaire. Si lors d'un investissement immobilier "classique" la clé repose sur la localisation; la clé des investissements en résidence de services est la fiabilité du gestionnaire.

III/ Fiscalité

L'autre grand avantage de l'investissement en résidence de service est fiscal. Tout d'abord il permet de bénéficier de l'avantage classique du meublé: le choix entre le régime Censi-Bouvard et le régime amortissable. Le régime Censi-Bouvard est éligible uniquement dans le neuf et réservé à certains types  de résidence  (étudiant, Ehpad...). Il permet une réduction d'impôt égale à 11% du prix du bien répartie sur 9 ans. Le régime amortissable est accessible pour tout bien meublé, qu'il s'agisse d'un investissement dans le neuf ou l'ancien. Ce régime est dit "fiscalement neutre" car le mécanisme de l'amortissement permet que les loyers soient non imposables  pendant une longue durée, qui dépend des règles de l'amortissement.

Un avantage fiscal non négligeable existe uniquement dans le cas des résidences de service. Il s'agit de la récupération de la TVA (20 % du prix du bien). Concrètement si vous investissez 100 000€ dans une chambre, l'état vous restitue 20 000€ entre 3 et 6 mois après l'acquisition. La condition pour obtenir cet avantage est que la résidence offre au moins 3 services perdant une durée de 20 ans.

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