20 octobre 2014

Les différents statuts du loueur en meublé

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé, les locaux doivent être pourvus d’équipements mobiliers en quantité et qualité suffisantes indispensables à l’occupation du locataire. Ce qui est le contraire de la location nue qui permet à un bailleur de louer un logement sans aucun meuble. On comprendra que ces deux régimes sont soumis à des règles fiscales et juridiques différentes.

Nous allons, ici, nous intéresser au choix du statut du loueur en meublé. Avant toute chose, il existe deux statuts :

  • le LMP (Loueur en Meublé Professionnel ou Location Meublée Professionnelle) ;

  • le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel ou Location Meublée Non Professionnelle)

Il n’existe aucune définition légale ou réglementaire de ce régime. En effet, sur un plan juridique la location en meublé est une activité qui revêt un caractère civil alors que sur un plan fiscal elle a un caractère commercial. D’un point de vue juridique, le droit civil l’emporte sur le droit fiscal. Mais bon ! Il ne s’agit pas ici de commenter le droit mais tout simplement d’expliquer ce qui diffère le statut LMP de celui en LMNP.

Pourquoi professionnel ?

Professionnel car l’activité qu’exerce un loueur en meublé est une activité commerciale dont les revenus qui en sont issus relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A l’inverse, la location en nu génère des recettes locatives qui entrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Le but de la location meublée, hormis le fait de se créer un patrimoine, c’est d’avoir des revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés (pour sa retraite par-exemple) et de réaliser des économies d’impôts.

Pour être éligible au statut LMP, le loueur doit répondre à trois exigences qui sont :

  • être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;

  • les recettes locatives doivent être supérieures à 23 000 € TTC (en cas de commencement d'activité en cours d'année, on applique à ce seuil un prorata temporis pour tenir compte du nombre de jours où l'activité de loueur en meublé a été exercée) ;

  • les recettes locatives doivent excéder les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’IR (traitements et salaires, BIC autres que ceux issus de location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés, les pensions de retraites, rentes viagères). Les revenus fonciers et ceux issus des valeurs mobilières ne sont pas pris en considération.

Pour exercer l’activité de loueur en meublé professionnel, il faut désormais remplir ces trois conditions cumulatives depuis la loi de Finances de 2009. Avant cette nouvelle loi, les deux dernières conditions étaient alternatives. D’autre part, pour remplir la condition relative au RCS, il faut au moins qu’un membre du foyer fiscal soit inscrit.

Dans le cas d’une Sàrl de famille qui est soumise au régime fiscal des personnes, cette condition n’est pas nécessaire. Il suffit qu’elle soit elle même inscrite en qualité de loueur en meublé pour qu’elle réponde à cette exigence.

Le statut LMNP est de loin le plus courant et ne remplit pas les mêmes conditions que celles du LMP pour exister. Les recettes locatives annuelles peuvent être supérieures à 23 000 € mais ne doivent pas représenter plus de 50% de l'ensemble des revenus du foyer fiscal.

En ce qui concerne la fiscalité, le loueur en meublé a le choix entre deux régimes :

  • le régime fiscal micro-BIC : il s’applique lorsque la limite des 32 900 € de recettes locatives annuelles n’est pas dépassée.

De plus le loueur en meublé profite d’un abattement forfaitaire de 50% des revenus perçus avec un minimum de 305 €.

Ceux qui exploitent des chambres d’hôtes, gîtes ruraux ou meublés de tourisme peuvent également prétendre à ce régime si les revenus sont inférieurs à 82 200 €. Dans ce cas, ils profitent d’un abattement forfaitaire majoré de 71 % des revenus avec un minimum ;

  • le régime réel simplifié d’imposition : les loyers sont déclarés, que l’on peut déduire les charges pour leur montant réel et amortir le bien.

L’activité de loueur en meublé qu’elle soit professionnelle ou non peut être exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle ou d’une Sàrl de famille. Le principal intérêt de cette dernière est permettre la transmission progressive du patrimoine familiale aux enfants dans des conditions avantageuses.

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