04 novembre 2014

Le passage de la location nue à la location meublée

Vous êtes propriétaire bailleur d'un logement nu et vous vous posez la question de savoir s'il est possible de le louer meublé ? Vous vous demandez si une telle démarche est pertinente ? La réponse est oui vous pouvez le faire ! Oui, il peut y avoir un intérêt à changer la destination de votre bien !

Quelles sont les conditions pour procéder à la transformation ?

La transformation d'une location nue à la location meublée est libre administrativement. Cependant, elle peut être soumise à une autorisation lorsque les locaux se situent dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et que les locataires n'affectent pas les locaux à leur résidence principale. La décision revient au maire (au préfet pour les changements antérieurs à 2009) ou au maire d'arrondissement pour les villes de Paris, Lyon et Marseille.

A noter que le changement de destination du logement est subordonné à l'acceptation du locataire soit en cours, soit au moment du renouvellement du bail. Dans le cas contraire, il vous faudra attendre que votre locataire donne congé. Il faut également ne pas avoir imputé de déficit foncier lié à votre bien lors des 3 années précédentes. Le cas échéant, il vous est toujours possible de rembourser au Trésor l'économie d'impôts réalisée, sinon vous devrez attendre trois exercices fiscaux avec un bénéfice avant de passer à l'acte.

Un autre aspect qui va de soi est de meubler le logement !

La loi ALUR crée une définition de la location meublée en tant que résidence principale du locataire : un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Intégrée dans la loi du 6 juillet 1989 sur la location nue, cette définition de la location meublée concerne uniquement les logements donnés en location à usage de résidence principale. Elle n'est pas applicable aux locations meublées réservées à un autre usage, notamment aux locations touristiques ou saisonnières. En plus de modèles types de contrat de bail et d’état des lieux, la loi Alur prévoit également qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier devront être réalisés pour la signature du bail. Le contenu de ces documents et donc la liste de ce qui doit être présent dans le logement meublé sera fixé par décret.

Lorsque l'acquisition ou la transformation s'effectue dans un immeuble en copropriété, il est important de vérifier si son règlement autorise la location en meublé. En effet, il arrive que certaines copropriétés l'interdisent au motif de la préservation de la tranquillité des résidents. Pourquoi ? tout simplement en raison du taux de rotation élevé des locataires des logements meublés. Cela étant, il est toujours possible d'obtenir une modification du règlement en provoquant la tenue d'une Assemblée Générale et obtenir ainsi l'aval des copropriétaires.

Qu’est-ce que cela change d’un point de vue fiscal ?

De prime abord, il y a un intérêt sur le plan fiscal. Les recettes locatives relèvent de la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ce qui vous permet de bénéficier soit du régime micro BIC, soit du régime réel d'imposition :

  • Le régime micro BIC est à la location meublée ce que le régime micro foncier est à la location nue. Il s'agit d'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives lorsqu'elles sont inférieures à 32 900 euros par an. Cet abattement est de 71% pour les locations à caractère touristique (chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublé de tourisme) avec des recettes annuelles inférieures à 82 200 €. Cet abattement correspond à la déduction des frais, charges et amortissements relatifs à l’activité locative. Néanmoins, il vous prive de toute possibilité de faire valoir un déficit fiscal. Avec ce régime, vous êtes dispensé de produire une déclaration professionnelle chaque année. Vous n’aurez qu’à renseigner l’imprimé fiscal 2042 C dans la rubrique BIC. En terme de comptabilité, vous avez pour seule obligation de tenir un livre de recettes et d'achats.

  • Le régime réel d’imposition vous permet de déduire du résultat fiscal toutes les charges engagées, les intérêts d’emprunt, les amortissements comptables de l'immobilier et du mobilier. Contrairement à la location nue, le déficit fiscal s’impute sur les revenus des 10 années suivantes issus des locations meublées et non du revenu global sauf si vous avez le statut de loueur en meublé professionnel.

Le loueur en meublé est redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises, anciennement la taxe professionnelle), sauf en cas de location à un exploitant (par-exemple une résidence de services) à travers le bail commercial.

*TMI : Tranche Marginale d'Imposition

Les revenus fiscaux d'une location meublée sont beaucoup plus faibles que ceux d'une location nue. L’économie d’impôt réalisée est d’autant plus importante que la tranche marginale d’imposition est élevée.

 

Ce qui change également dans la location nue de la location meublé

  • Durée du bail

    • neuf mois si le locataire est étudiant,
    • un an si le locataire n’est pas étudiant.

  • Congés 

    • le locataire peut donner son congé à tout moment avec un mois de préavis,
    • le loueur, à l’échéance avec trois mois de préavis (en cas de vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux)

Le régime des plus-values immobilières change selon votre statut. Si vous êtes loueur meublé professionnel (LMNP), le régime est le même que celui de la location nue, à savoir celui des particuliers. Si vous êtes loueur meublé professionnel (LMP), vous bénéficiez du régime des plus-values professionnelles et pouvez être exonéré si vous remplissez les deux conditions suivantes :

  • exercer l’activité LMP depuis plus de cinq ans,

  • avoir enregistré des recettes locatives inférieures à 90 000 € HT les deux années civiles précédant la cession. L’exonération est partielle si ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Sur le plan fiscal, et au moment de la transformation, il n’y a aucune imposition des plus-values ni taxation aux droits d’enregistrement car le bien est réputé ne pas changer de propriété. Sauf, si le bien est apporté à une société (Sàrl de famille par-exemple) dont l’activité est la location meublée.

Sur le plan comptable, le bien sera évalué à sa valeur réelle au jour de l’opération s’il est inscrit à l’actif de l’entreprise. Le calcul de l’amortissement s’effectuera sur cette nouvelle valeur en cas d’imposition au régime réel.

En cas de non-respect de la procédure d'autorisation administrative, il peut en coûter cher au propriétaire-bailleur. En effet, il peut se voir infliger une sévère amende de 25 000 euros et 1 000 euros d'astreinte par jour et mètre carré utile au-delà du délai de 6 mois ou du délai fixé par le juge pour réaffecter le logement à son utilisation antérieure. La facture peut s'alourdir de 80 000 euros d'amende et/ou un an d'emprisonnement en cas de fausses déclarations ou de manoeuvres frauduleuses.

Il n'existe aucune réglementation pour transformer une location meublée en location nue. Elle reste entièrement libre. Cependant, il faut y réfléchir à deux fois, car fiscalement ce changement de destination peut avoir des conséquences plus ou moins importantes !

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