17 décembre 2012

La sous-location d’un meublé est-elle légale ?

La sous-location d’un logement est une pratique qui n’est pas interdite mais qui n’en reste pas moins réglementée. Elle semble toucher une population plutôt jeune dès lors qu’il s’agit du domicile principal du sous-locataire, étudiants et jeunes actifs, pour des rasions de coûts ou de mobilité professionnelle entre autre. La sous-location concerne également le secteur du tourisme et il n’est pas rare de trouver un certain nombre de biens sur les sites en ligne spécialisés.

La sous-location est bel et bien autorisée mais reste à savoir sous quelles conditions et ce que dit la loi en la matière.

Le fait de sous-louer est théoriquement interdit par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation concernant les biens loués en nu et à usage de résidence principale. En revanche, un locataire qui loue en meublé ne fait pas l’objet d’une interdiction sauf si le propriétaire le stipule dans le contrat de location.

Néanmoins, la sous-location dans le nu peut être autorisée à certaines conditions :

le locataire doit en informer par écrit son propriétaire en précisant la durée du bail et le montant du loyer sachant qu’il ne doit pas dépasser celui dont s’acquitte le locataire principal,

le propriétaire doit donner son accord par écrit. Cette autorisation doit ensuite être remise par le locataire au sous-locataire.

Bien que la sous-location soit réglementée, il peut être parfois difficile pour le propriétaire de faire la différence entre des parents, des amis ou un concubin hébergés et de vrais sous-locataires.

La loi Alur du 27 mars 2014 apporte une modification en termes d’autorisation. Cette dernière devient obligatoire aussi bien pour la location en nu que pour celle en meublé.

Le locataire n’a pas le droit de sous-louer sauf accord exprès et écrit du propriétaire. Bien sûr les conditions relatives au prix du loyer et l’obligation de joindre une copie de l’autorisation ne changent pas.

 

En résumé, pour tout bail signé avant la loi Alur, le locataire doit demander l’autorisation à son propriétaire sauf si rien n’est mentionné dans le bail. Pour tout bail signé depuis lors, le locataire doit formuler une demande d’autorisation.

 

Qu’en est-il des revenus tirés de la sous-location ?

Il faut distinguer trois cas de figure :

  1. Je suis loueur en meublé et mon locataire fait de la sous location
  2. Je suis loueur en nu et mon locataire fait de la sous-location en meublé
  3. Je suis loueur d'un immeuble nu et mon locataire fait de la sous-location en nu

Dans les deux premiers cas, les recettes locatives sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que déclare le locataire. Ce dernier a donc le statut de loueur en meublé.

Dans le troisième cas les revenus sont comptabilisés en bénéfices non commerciaux (BNC) qui incombent au locataire.

Dans ces trois situations le propriétaire n’est pas concerné par ces recettes locatives.

Il faut savoir que les recettes issues de la location en meublé sont exonérées d’impôts sur le revenu dans certains cas (article 35 bis du CGI). L’exonération s’applique à deux conditions. La première est que le bien loué constitue une partie de la résidence principale du locataire et que le sous-locataire y élise son domicile principal. La seconde est que le montant annuel du loyer n'excède pas 183 € par m2 de surface habitable en Ile-de-France et 134 € par m 2 dans les autres régions. Ces plafonds sont réévalués chaque année selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL).

Le locataire est également exonéré si son locataire n'y élit pas son domicile et le prix de la location annuelle n'excède pas 760 € (en 2014).

 

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