13 octobre 2014

La location en meublé

Le principe de la location en meublé consiste à louer des locaux d’habitation. Dans le cadre de la location meublée, on distingue deux grandes familles de logement :

le logement dit classique à savoir le bien qui est directement loué par le propriétaire comme : un studio, un appartement, une chambre,  une partie de la résidence principale, les locations saisonnières, les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux, un mobil-home ;
Le logement au sein de résidences avec des services : EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), pour seniors, pour étudiants ou les résidences hôtelières (de tourisme et d’affaires),

 

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé, les locaux doivent être pourvus d’équipements mobiliers en quantité et qualité suffisante indispensables à l’occupation du locataire. La fourniture directe ou par mandat de services hôteliers peut remettre en cause la qualification de location meublée.  En effet, l’administration fiscale considère que ce type d’activité relève de la para-hôtellerie et non plus de la location meublée.  Ce qui n’est pas le cas pour les résidences de services, énumérées ci-dessus, où la location est consentie par bail à un exploitant (ou un gestionnaire) qui fournit les services à ses propres locataires.

Pour obtenir le statut de résidence avec services, elles doivent satisfaire à au moins 3 des 4 services suivant : l'accueil et la réception, le service de petit déjeuner, La fourniture de linge, le ménage des logements.

Comment se passe la location en meublée ?

Prenons le cas des propriétaires qui louent en direct. Comme l’indique le terme « direct », ils gèrent tout de A à Z. C’est-à-dire la recherche du locataire, l’élaboration du contrat de location,  de la rédaction des clauses, la perception des loyers, la gestion de la comptabilité courante....

Il y a les propriétaires qui ont recours aux services d’une agence immobilière. Cette dernière reçoit un mandat d’administration et de gestion du logement concerné. C’est elle qui se chargera de trouver le locataire, de faire les visites, de conclure le contrat de location etc.

Nous l’avons déjà vu plus haut, il y a les propriétaires de logement dans les résidences de services. La gestion du bien est entièrement déléguée à un tiers en l’occurrence l’exploitant (ou encore le gestionnaire) de l’établissement. Le propriétaire que l’on dénomme le bailleur est lié à l’exploitant par un bail commercial. L’exploitant est réputé être le preneur à bail. Sur le papier, c’est lui le locataire et grâce à ce bail il est autorisé en quelque sorte à faire de la sous location. Il est ainsi chargé de trouver un locataire, de gérer avec ce dernier le contrat de location, de percevoir les loyers, de gérer les travaux de réparation, de rénovation etc. L’avantage de cette forme de location réside dans l’effet protecteur du bail pour le propriétaire. En effet, le loyer est fixé à l’avance et garanti pendant toute la durée du bail qui est, en règle général, de 11 ans et 9 mois, et ce que le logement soit occupé ou non. Ensuite, un autre avantage, et non des moindres, est la prise en charge par le preneur de bail des articles 605 et 606 du code civil. De quoi s’agit-il ? Il s’agit respectivement des travaux d’entretien (réparation chaudière, peinture, etc.) et des gros travaux (voûte, toiture, façade, etc .) qui lui incombent.

Il y a également le cas où le propriétaire de locaux nus est assimilé à un loueur en meublé. Par-exemple, si un propriétaire loue un local nu à usage industriel ou commercial, l’administration considère que les loyers (revenus) relèvent des BIC. On dit alors que le propriétaire-bailleur est intéressé directement ou indirectement à la gestion de la société locataire, que le loyer est indexé sur le chiffre d’affaires comme dans les résidences de services. Il convient de préciser que les revenus issus de la location nue (ou vide) relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Ceux qui proviennent de la location meublée sont imposables dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

La location meublée est un vaste sujet sur lequel nous reviendrons traiter des statuts LMNP, LMP, des régimes fiscaux, des résidences de services etc.

Mais avant tout, il faut savoir que le propriétaire-bailleur à des obligations à la fois administratives et fiscales. La gestion de l'ensemble des ces obligations nécessite la compétence d'un cabinet d'expertise-comptable.  La faire soi-même risque d’être chronophage et d’être induit en erreur.

Pour faciliter toutes ces démarches, LMNP Expert a été conçue pour rendre accessible et simplifier la gestion de la comptabilité courante de son ou ses bien(s) immobiliers locatifs.

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