24 janvier 2017

La fiscalité des bailleurs en location meublée non professionnelle

Les résidences de services

L’une des seules façons de pouvoir s’affranchir de l’impôt reste aujourd’hui de pouvoir faire de la location meublée non professionnelle.

Cette méthode d’investissement peut se faire via des résidences de services.

On en compte quatre : les EHPAD (établissements hébergement des personnes âgées en situation de dépendance), les résidences séniors qui s’occupent des personnes à la retraite mais encore aptes à se gérer elles-mêmes, les résidences étudiantes et enfin les résidences de tourisme (ou affaire).

Traditionnellement, pour pérenniser un investissement de ce type, on s’axe plutôt sur les 2/3 premières familles. En effet, la précédente crise a fait chuter l’intérêt des résidences d’affaires car celles-ci sont sensibles aux cycles économiques. A l’inverse, investir sur les personnes âgées est un investissement sur lequel on ne risque pas d’avoir une chute de demandes.

Revenons sur deux points essentiels : la fiscalité puis comment choisir son bien.

La fiscalité du bailleur

Le bailleur dans le cadre d’une location meublée non professionnelle peut amortir son bien sur 15-25 ans. Son loyer perçu n’est, en effet, pas considéré comme un revenu foncier.  D’un point de vue comptable on va inscrire en face du loyer perçu un amortissement du bien qui va rendre le loyer fiscalement neutre. Cela dit il faut comprendre que l’on va amortir maximum 80% du bien, le terrain représentant 20% de la totalité ne peut, quant à lui, être amorti. Les biens meubles sont eux aussi à prendre à 100% dans le cadre de l’amortissement.

La qualité du bien choisi

La question est de bien prendre tous les éléments en compte. Par exemple un EHPAD n’a pas forcément besoin d’être situé dans une ville attractive pour être un bon investissement. A l’inverse, pour les résidences séniors et étudiantes l’emplacement a son importance.

Autre élément à prendre en compte le bail : c’est lui qui va permettre de voir ce qui est à la charge du partenaire et ce qui ne l’est pas. Ce peut-être les frais de syndic, de notaire, le fait de passer par un cabinet d’experts-comptables pour faire les déclarations…

Par ailleurs, on va pouvoir voir quelle est la durée ferme du bail et ce qui se passe en cas d’absence de locataire.

Pour éviter une coquille dans ce type d’investissement mieux vaut se faire accompagner par un conseiller en gestion privée indépendant. 

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