26 janvier 2015

Expatriés non résidents : la fiscalité des revenus immobiliers de source française.

Vous êtes résident fiscal en France et partez vivre à l'étranger pour des raisons professionnelles ou non. Vous êtes par exemple propriétaire de votre résidence principale et souhaitez ne pas la vendre car vous vous dites que votre expatriation n'est que temporaire et qu'après trois ou cinq ans vous rentrerez au pays. Au passage, il semblerait que la durée d'expatriation professionnelle soit plus courte qu'auparavant c'est à dire de dix huit mois à deux ans. Pourquoi ? Pour des raisons financières. Ca coûte moins cher pour les entreprises. Que vous partiez dix huit mois, trois ans ou plus la question est de savoir ce que vous allez faire de votre domicile principal. Soit vous souhaitez profiter d'une embellie du marché, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui, et saisir cette opportunité pour vendre, soit vous vous établissez définitivement à l'étranger mais vous vous dites qu'après tout vous pourriez en tirer des revenus en le mettant à la location et vous assurer une retraite complémentaire, soit vous n'avez tout simplement pas envie de vendre et souhaiter réintégrer votre logement au retour de votre mission. Laissons de côté la première hypothèse et intéressons nous aux deux autres.

Vous mettez votre bien en location et vous vous posez la question entre le meubler ou le laisser vide. Théoriquement la question ne devrait pas trop se poser. Le statut de loueur en meublé est bien plus intéressant que celui en nu tant sur le plan rémunération que fiscal. La rémunération se traduit par le loyer que vous pouvez en tirer. Le montant du loyer d'un bien meublé est de 15% à 20% plus élevé que celui d'un logement loué nu. D'un point de vue des impôts vous pouvez neutraliser l'impact fiscal sur les bénéfices si vous optez pour le régime réel d'imposition. Petit rappel, les recettes locatives dans le nu s'appellent des revenus fonciers tandis que dans le meublé on parle de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vu de l'étranger l'administration fiscale ne fait pas de distinction, en termes de d'appellation, entre ces deux types de recettes. On parle dans ce cas de revenus locatifs de biens immobiliers situés en France.

Alors venons au fait, le régime fiscal des expatriés n'est pas différent de celui des résidents fiscaux dans la forme. Dans le fond, les recettes locatives sont taxées à un taux minimum de 20%. Assurez-vous de l'existence d'une convention fiscale entre la France et votre pays de résidence pour éviter la double imposition. A cet impôt s'ajoutent les prélèvements sociaux. Ces derniers font actuellement l'objet de discussion à Bruxelles pour les supprimer au motif que " la double imposition est contraire au principe européen de libre circulation, par conséquent la France ne peut, unilatéralement, décider du prélèvement de la CSG et de la CRDS sur les revenus du patrimoine aux personnes physiques non domiciliées fiscalement en France et qui sont soumises à la législation de sécurité sociale d’un autre Etat-membre de l’Union Européenne."(source : consulaires.com )

De plus, il serait même question que cette mesure soit rétroactive.

En cas de réalisation de plus-values immobilières, elles sont imposées au même taux qui est appliqué aux résidents fiscaux, après les abattements pour durée de détention, soit 19% plus les prélèvements sociaux. Désormais, et c'est plutôt la bonne nouvelle, ce taux s'applique quelque soit votre pays de résidence. Auparavant, et si vous résidiez dans un pays en dehors de la zone de l'Union Européenne, ce taux était porté à 33%.

Autre élément, et pas des moindres, à connaître :

L'article 164 C du CGI prévoit la taxation des propriétaires quand bien même l'habitation ne procurerait aucun revenu.

Les personnes qui n'ont pas leur domicile fiscal en France mais qui y disposent d'une ou plusieurs habitations, à quelque titre que ce soit, directement ou sous le couvert d'un tiers, sont assujetties à l'impôt sur le revenu sur une base égale à trois fois la valeur locative réelle de cette ou de ces habitations à moins que les revenus de source française des intéressés ne soient supérieurs à cette base, auquel cas le montant de ces revenus sert de base à l'impôt.

Exception:

Les dispositions du premier alinéa ne s'appliquent pas aux contribuables de nationalité française qui justifient être soumis dans le pays où ils ont leur domicile fiscal à un impôt personnel sur l'ensemble de leurs revenus et si cet impôt est au moins égal aux deux tiers de celui qu'ils auraient à supporter en France sur la même base d'imposition. De même, elles ne s'appliquent pas, l'année du transfert du domicile fiscal hors de France et les deux années suivantes, aux contribuables de nationalité française qui justifient que ce transfert a été motivé par des impératifs d'ordre professionnel et que leur domicile fiscal était situé en France de manière continue pendant les quatre années qui précèdent celle du transfert.

Avant de vous expatrier, vous aurez un certain nombre de démarches et formalités à effectuer. Bien que l'obtention d'un quitus fiscal ne soit plus obligatoire, il est tout de même conseillé d'en avoir un pour apporter la preuve que vous êtes en règle vis-à-vis de votre situation fiscale.

Si vous êtes déjà investisseur dans l'immobilier locatif y compris dans des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous devrez faire une déclaration des revenus perçus du 1er janvier de l'année N à la date de départ. Pour les loueurs en meublé, les BIC devront être déclarés et renseignés dans l'imprimé fiscal 2042 C et ceux perçus après dans le formulaire 2042 NR (Non Résident).

Sources :

Français du monde

Les Echos

Impots.gouv

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