30 mars 2016

Comprendre l'avantage du LMNP en 2 min

Au travers de cet article, nous aborderons les avantages de la location meublée non professionnel (LMNP) et comment bénéficier de réduction d’impôt.

Faire de l’immobilier locatif peut présenter de nombreux désavantages surtout si ce dernier est fait dans un bien dit « vide » (locatif classique). Cependant opter pour la location meublée peut présenter de très nombreux avantages, aussi bien au niveau fiscalité qu’au niveau du risque.

 

Prenons l’exemple d’un petit studio (superficie20 m²), Dans le cadre de la location meublée, vous pouvez opter pour deux régimes fiscaux différents :

 - la fiscalité forfaitaire (BIC forfaitaire)

 - la fiscalité aux frais réels (BIC réel)

Si vous optez pour le régime micro bic vous pourrez ainsi bénéficier d’un abattement fiscal de 50% sur les recettes si votre chiffre d’affaires ne dépasse pas les 32 900€ par an. Ainsi un tel régime est intéressant si vos charges ne dépassent pas le seuil de 50% car dans ce régime vous n’avez pas le droit d’utiliser le déficit. Dans le cas contraire, il vaut mieux utiliser le régime réel.

Dans le cas ou votre CA dépasse le seuil des 32 900€ (ou si vous souhaitez ce régime, en faisant une demande à l’administration fiscale), vous êtes obligé de choisir le régime BIC réel, mais plusieurs avantages en découlent:

En effet, de nombreux frais peuvent être déduits, que ce soit les frais de copropriété, les intérêts d’emprunt (si utilisation du crédit immobilier), l’assurance obligatoire (propriétaire non occupant), le montant des travaux de rénovation, frais d’acte notarié… De plus, dans le cadre fiscal du loueur en meublé non professionnel il est important de rappeler que le point clé de ce régime est l’amortissement de 100% de la valeur du mobilier, de 80% de la valeur de l’immobilier (le foncier est non amortissable). C’est grâce à ces charges et ces amortissements que dans le statut LMNP on peut avoir des revenus nets de fiscalité entre 12 et 25 ans (en fonction de l’utilisation du crédit ou pas et de la rentabilité).

En effet, grâce à ce mécanisme vous pourrez chaque année reporter les intérêts d’emprunt (car supérieur aux loyers) jusqu’à épuisement et par la suite utiliser l’amortissement du mobilier et des murs afin d’avoir un bien fiscalement neutre. L’optimisation de ce montage étant de revendre le bien au moment ou ce dernier commence à générer de la fiscalité, pour refaire la même opération et ainsi recommencer l’amortissement. 

Autre avantage, et pas des moindres dans le cadre du LNMP, si ce régime est appliqué sur des résidences étudiantes, EHPAD, Senior par exemple, vous n’avez absolument aucune gestion à avoir étant donné que ce type de résidence est entretenu par une société de gestion et que c’est cette dernière qui s’occupe de l’entretien mais surtout de la gestion des locataires. En effet, le bail commercial sera signé entre l’investisseur et la société de gestion, ce qui fait que votre locataire n’est plus l’occupant de la chambre mais bien la société de gestion garantissant ainsi les loyers (contractuellement dans le bail pendant la durée de ce dernier).

Une bonne opération fiscale dans tous les cas et qui vous permettra en outre d’avoir au terme du crédit des revenus complémentaires pour la retraite.

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