Foire aux questions

Quelles sont les formalités pour exercer en tant que loueur en meublé ?
Vous devez vous faire connaître des services fiscaux en faisant la déclaration d’existence, dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité, auprès du Greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien loué. Vous recevrez ensuite un numéro SIRET qui sera indispensable pour faire vos déclarations au régime réel d’imposition. Le choix du régime fiscal (régime réel d’imposition ou micro-BIC) se fait au moment de la déclaration d’existence. Toutefois, il vous est pos
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Ai-je la possibilité de changer mon option fiscale ?
Oui, vous pouvez changer de régime d’imposition auprès de votre centre des impôts des entreprises avant le 1er février de l'année pour laquelle vous voulez en bénéficier. Il est conseillé de le faire par courrier recommandé avec accusé de réception. Par exemple, vous envisagez de faire le changement pour les recettes locatives de l'année 2017, passer du micro-BIC au régime réel d’imposition, il faudra lever l'option avant le 01/02/2017. Cette option est irrévocable pendan
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Je suis propriétaire d'un logement dans une résidence de services : quelles sont les taxes dont je dois m'acquitter ?
Le paiement de la taxe foncière vous incombe mais elle est déductible. Vous êtes cependant exonéré pendant les deux premières années si vous investissez dans le neuf. En revanche, la taxe d'habitation est supportée par le locataire du bien. Concernant, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE, anciennement la taxe professionnelle), elle est prise en charge par l'exploitant. 
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Suis-je redevable de la taxe foncière ?
Lorsque vous investissez dans le neuf, y compris dans les résidences de services, vous êtes exonéré pendant deux ans. Les collectivités territoriales peuvent exonérer les gîtes ruraux, les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme situés en Zone de Revitalisation Rurale (ZZR).
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Je loue ou sous-loue une partie de ma résidence principale, dois-je m'acquitter de la taxe d'habitation ?
Oui.  Normalement, la taxe d’habitation doit être payée par l’occupant du logement au 1er janvier, qu’il soit locataire, sous-locataire, propriétaire ou même occupant à titre gratuit. Mais ceci à condition qu’il s’agisse d’un logement permanent. Toutefois, vous pouvez demander à votre sous-locataire une participation. 
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Je loue ou sous-loue une partie de ma résidence principale, suis-je exonéré d'impôt sur les revenus locatif ?
Vous êtes exonéré si votre logement constitue la résidence principale de votre locataire et que le montant du loyer annuel (entre 2015 et 2017) n'excède pas 184€ par m2  de surface habitable en Ile-de-France et 135 € par m2 dans les autres régions. Ces plafonds sont réévalués chaque année selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Vous êtes également exonéré si votre locataire n'y élit pas son domicile et le prix de la location annuelle n'excède pas 760 € (en
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En tant que micro-loueur, ai-je des obligations déclaratives ?
Non. Vous êtes dispensé de déclaration professionnelle chaque année. Il vous suffit simplement de reporter vos recettes sur votre déclaration de revenus 2042 C PRO. C’est l’administration fiscale qui applique ensuite l’abattement forfaitaire. En terme de comptabilité, vous avez pour seule obligation de tenir un livre de recettes et un livre d'achat.
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Doit-on tenir une comptabilité dans le cadre d’un LMNP en loi Censi-Bouvard ?
Oui. Vous avez de la TVA à déclarer à travers les loyers et vous pouvez déduire l'ensemble des frais, charges, taxes et intérêts d'emprunt.
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Qu'est-ce que le bail de location meublée ?
Le bail de location meublée s'adresse aux propriétaires qui louent en direct contrairement aux résidences de services où il s'agit d'un bail commercial. La durée du bail est d'un an. Néanmoins, la durée peut être limité à 9 mois lorsque le logement est loué à un étudiant.
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En quoi consiste un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat qui lie le propriétaire (le bailleur) à l'exploitant d'une résidence de services (le preneur à bail), pour une durée d'environ 12 ans, et qui sous loue le logement. Ce bail garantit en principe les loyers pendant toute sa durée. Et la plupart des travaux de rénovation, de réparation sont pris en charge par l'exploitant.
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Suis-je obligé d'opter pour le régime micro-BIC quand les recettes sont inférieures ou égales aux seuils qui les caractérisent ?
Non. Théoriquement, au-delà des seuils définis par l'administration fiscale, le régime qui s'applique est celui du réel simplifié. C'est-à-dire que le loueur a la possibilité de déduire ses charges d'exploitation plus largement que s'il percevait des revenus fonciers (recettes locatives issues de la location en nu) : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, amortissements... 
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J'ai opté pour le régime micro-BIC, je peux amortir mon bien ?
Non. Le régime micro-BIC permet un abattement forfaitaire. Aucun autre frais ne peut être déduit au titre des charges ou de l'amortissement du logement. Si les charges sont supérieures à l’abattement, le régime devient défavorable. 
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Quel est le rôle du Centre de Gestion Agréé (CGA) ?
Le CGA est une structure agréée par les services fiscaux dont le rôle est d’assister et de surveiller la gestion de l’entreprise adhérente. 
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Suis-je obligé d'adhérer à un Centre de Gestion Agréé ?
Non, l'adhésion n'est pas obligatoire. Cependant, il est fortement conseillé d'y adhérer sans quoi votre bénéfice sera majorée de 25%. En tant que cabinet d’expertise-comptable agrée, LMNP Expert vous permet d’éviter cette majoration.
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Peut-on déduire les frais d'adhésion à un CGA et de comptabilité ?
Oui. Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt à payer sur le revenu égale aux 2/3 des frais pour tenue de comptabilité et d'adhésion à un CGA plafonnée à 915€. De plus, cette avantage n'est pas inclus dans le plafonnement des niches fiscales. 
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Je loue un logement en nu. Ai-je la possibilité de le louer en meublé ?
Oui, heureusement ! La transformation d'une location nue à la location meublée est libre administrativement sauf lorsque les locaux se situent dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et que les locataires n'affectent pas les locaux à leur résidence principale.
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Quel intérêt ai-je à transformer mon logement nu en logement meublé ?
La transformation d'une location nue en location meublée a un impact fiscal avantageux.Les recettes locatives relèvent de la catégorie des revenus BIC ce qui permet au loueur de bénéficier : - soit du régime réel et de déduire du résultat fiscal toutes les charges engagées et les amortissements comptables de l'immobilier et du mobilier, - soit du régime micro-BIC. Au final, les revenus fiscaux d'une location meublée sont beaucoup plus faibles que ceux d'une location nue.
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Je peux changer la nature de mon bien quand je veux ?
Non. Le passage du nu au meublé est subordonné à l'acceptation du locataire soit en cours, soit au moment du renouvellement du bail. Dans le cas contraire, il vous faudra  attendre que votre locataire donne congé. Autre condition à observer, ne pas avoir imputé de déficit foncier lié à votre bien lors des 3 années précédentes. Le cas échéant, il vous est toujours possible de rembourser au Trésor l'économie d'impôts réalisée.
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Quelle sera la base d'amortissement de mon bien après la transformation du nu en meublé en cas d'imposition selon un régime réel ?
Si le bien loué en meublé est inscrit à l'actif de l'entreprise individuelle, il le sera à sa valeur réelle au jours de l'opération.
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Je fais de la location saisonnière. Suis-je considéré comme un loueur en meublé ?
 Oui. Que vous louiez une nuit, à la semaine ou au mois vous êtes loueur en meublé et les revenus que vous en tirer relèvent de la catégorie des BIC. Cependant, vous devez déposer une déclaration à la mairie où est situé le logement.
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Puis-je cumuler le statut de loueur en meublé professionnel avec le régime Censi-Bouvard ?
Non. L'avantage de la réduction d'impôt est réservé au loueur non professionnel.
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Quels sont les avantages des dispositifs fiscaux d’un investissement dans une résidence de services ?
Investir dans une résidence de services permet de récupérer la TVA sur le montant du prix de revient de l’acquisition (immobilier, mobilier, frais de notaire), 6 à 9 mois après la livraison, que l'on soit en régime LMNP classique ou en Censi-Bouvard. Un avantage, et non des moindres, pour le statut LMNP et l'amortissement comptable du logement.
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Puis-je amortir mon bien en régime Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard permet d'amortir uniquement le mobilier. Cependant, au terme des 9 ans, il est possible d'amortir le bien à condition de le revendre et de le racheter en créant une Sàrl de famille. Toutefois, un logement dont le prix d'acquisition est supérieur à 300 000 € HT peut s'amortir sur la fraction excédentaire.
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Sur quelle valeur se calcule l'amortissement ?
Dans le cadre d'un investissement dans une résidence de services, l'amortissement correspond à la valeur du logement, de son mobilier et des frais de notaire. La TVA et la valeur du terrain ne sont pas prises en considération. Dans une location meublée plus classique, l'amortissement se pratique non pas sur la valeur de l'ensemble, mais indépendamment pour chaque composant : gros oeuvre, toiture, second oeuvre intérieur, second oeuvre extérieur, finition, mobilier.... Chaque comp
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Comment s'apprécie l'amortissement dans le temps ?
Il est linéaire, c'est-à-dire qu'il aura toujours la même valeur dans le temps.
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Qu'est-ce que le régime micro-BIC ?
Le régime micro-BIC s'applique automatiquement lorsque les 3 conditions suivantes sont réunies : l'activité est exonérée de TVA ou bénéficie de la franchise en base de TVA, le loueur exerce son activité sous forme d'entreprise individuelle et les recettes locatives annuelles n'excèdent pas 33 200€ (HT si services associés ou TTC en 2017). Le bénéfice imposable correspond au montant des recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour charges de 50% (avec un minimum de
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En quoi consiste la loi Censi Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard est réservée aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 dans une résidence de services (EHPAD, Senior, Etudiante, Tourisme, Affaires). Le régime 2014 permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 %, étalée sur 9 ans, du prix d’acquisition limité à 300 000€ HT. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
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Quelles sont les conditions pour être en statut LMP ?
Pour être Loueur en Meublé Professionnel, il faut au moins qu’un membre du foyer fiscal soit inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, que l’activité génère des recettes locatives annuelles brutes supérieures à 23 000€ TTC et qu’elles excèdent les revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, pensions, rentes, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et re
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Quelles sont les conditions pour être en statut LMNP ?
Pour être Loueur en Meublé Non Professionnel, il n'y a pas de seuil minimum ou maximum de recettes annuuelles à atteindre. Cependant, ces dernières ne doivent pas représenter plus de 50% de l'ensemble des revenus du foyer fiscal.
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Qu'entend-on par régime classique LMNP pour un investissement dans une résidence de services ?
Le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ne permet pas de bénéficier d'une réduction d'impôt comme le Censi-Bouvard. Cependant, elle permet d'amortir 80% de la valeur du bien acquis (hors terrain et TVA) durant plusieurs années : 5 à 7 ans pour le mobilier et 20 à 30 ans pour l'immobilier. Cet amortissement vient en complément des charges déductibles (intérêts d'emprunt si achat à crédit, charges de copropriété, taxe foncière) pour neutraliser la fiscalité sur le
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Qu'est-ce qu'une résidence de services ?
Une résidence de services c’est un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), une résidence Senior, une résidence Etudiante, une résidence de Tourisme ou d’Affaires. Pour qu’elle obtienne le statut de résidence avec services, elle doit satisfaire à au moins 3 des 4 services suivant : l'accueil et la réception, le service de petit déjeuner, La fourniture de linge, le ménage des logements.
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Qu'est ce que la location meublée ?
En l’absence de définition légale précise, la jurisprudence a permis d’en établir les caractéristiques. La location est dite meublée dès lors que le local d’habitation est garni de meubles en qualité et quantité suffisante pour lui conférer un minimum d’habitabilité. Elle doit inclure les éléments indispensables à la vie courante, l’occupant locataire doit être en mesure d’habiter le logement avec les seuls meubles fournis par le propriétaire. Aux meu
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De quelle catégorie fiscale dépendent les loueurs en meublé ?
Bien que la location meublée soit une activité civile par nature, elle est considérée comme étant commerciale au plan fiscal. Par suite : La location « nue » est à déclarer dans les revenus fonciers, La location « meublée » est à déclarer dans les bénéfices industriels et commerciaux.
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Quels sont les différents biens concernés par la location meublée ?
Les logements neufs ou anciens, loués meublés, d’une manière générale. Les logements pour étudiants. Les logements pour séjours touristiques. Les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes. Les mobile-homes, caravanes et autres habitations légères de loisir, lorsque ceux-ci ont un caractère fixe. Les foyers pour travailleurs migrants. Les résidences pour voyageurs d’affaires. Les logements dans les résidences séniors.
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Les conséquences en cas de requalification en logement nu ?
Si le logement ne remplit pas les critères du statut LMNP, le bail meublé risquera d’être requalifié en bail d’habitation et la location meublée deviendra juridiquement une location nue.   Les conséquences pour l’investisseur : lors d’une requalification, il perdra son statut de Loueur Meublée Non Professionnel.   La durée de bail fixée en LMNP sera fixée automatiquement à trois ans renouvelable. De plus, le loueur perdra tous les avantages fiscaux qui sont pr
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Comment récupérer la TVA sur l’investissement ?
Afin de récupérer la TVA sur cet investissement il est nécessaire que :
- 3 des 4 critères suivants soient remplis: le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la réception de la clientèle, la fourniture du linge de maison.
- Les loyers perçus soient bien soumis à la TVA
- L’investisseur adopte le statut LMNP et que les revenus perçus soient soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
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